Steuern beim Hausverkauf: Was Eigentümer in der Schweiz zahlen

Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn verkauft, zahlt darauf die Grundstückgewinnsteuer. Sie wird ausschliesslich von Kantonen und Gemeinden erhoben, ist progressiv oder nach Besitzdauer abgestuft und kann bei kurzer Haltedauer über 40 Prozent des Gewinns ausmachen, nach Jahrzehnten im Eigenheim aber auf einen Bruchteil davon sinken. Je nach Kanton kommt beim Eigentumsübergang eine Handänderungssteuer dazu. Dieser Artikel zeigt, wie die Steuer berechnet wird, welche Abzüge Ihren Gewinn verkleinern und in welchen Fällen Sie die Besteuerung ganz aufschieben können.

Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Beim Verkauf einer privaten Liegenschaft fällt in erster Linie die Grundstückgewinnsteuer an: eine Sondersteuer auf dem Gewinn, also der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten. Die Pflicht dazu gibt das Bundesrecht in Art. 12 des Steuerharmonisierungsgesetzes vor, die Ausgestaltung ist kantonal. Die direkte Bundessteuer erfasst private Grundstückgewinne dagegen nicht.

Zwei Eigenheiten unterscheiden die Grundstückgewinnsteuer von der Einkommenssteuer. Erstens ist sie eine Objektsteuer: Ihr übriges Einkommen und Vermögen spielen für den Tarif keine Rolle. Zweitens belohnt sie langes Halten: Alle Kantone ausser Obwalden ermässigen die Steuer mit zunehmender Besitzdauer, und alle verteuern kurzfristige Verkäufe mit einem Spekulationszuschlag (Quelle: ESTV-Dossier Grundstückgewinnsteuer, 2024).

Dazu kommt in vielen Kantonen die Handänderungssteuer auf dem Eigentumsübergang selbst, dazu weiter unten mehr.

Wie wird die Grundstückgewinnsteuer berechnet?

Der steuerbare Gewinn ist der Verkaufserlös abzüglich der Anlagekosten. Zu den Anlagekosten zählen der damalige Kaufpreis, alle wertvermehrenden Investitionen und die Gewinnungskosten des Verkaufs. Die Formel ist in allen Kantonen dieselbe, die Tarife unterscheiden sich stark:

Steuerbarer Gewinn = Verkaufspreis − Kaufpreis − wertvermehrende Investitionen − Verkaufskosten

Auf diesen Gewinn wendet der Kanton (in Zürich: die Gemeinde) seinen Tarif an. Danach greifen Besitzdauerrabatt oder Spekulationszuschlag.

Wie hoch ist die Steuer? Vier Kantone im Vergleich

Die Bandbreite ist gross. Der Kanton Zürich besteuert progressiv nach Gewinnhöhe (Tarif § 225 StG):

Gewinnstufe (Kanton Zürich)	Satz
erste CHF 4'000	10 %
weitere CHF 6'000	15 %
weitere CHF 8'000	20 %
weitere CHF 12'000	25 %
weitere CHF 20'000	30 %
weitere CHF 50'000	35 %
Gewinnteile über CHF 100'000	40 %

Gewinne unter CHF 5'000 bleiben in Zürich steuerfrei. Ab 5 vollen Besitzjahren sinkt der Steuerbetrag um 5 Prozent, danach um 3 Prozentpunkte pro weiteres Jahr, bis maximal 50 Prozent ab 20 Jahren. Umgekehrt schlägt der Kanton bei weniger als einem Jahr Besitz 50 Prozent auf, bei weniger als zwei Jahren 25 Prozent.

Andere Kantone rechnen anders (Quellen: StG Bern, Merkblatt Aargau, Steuerbuch Luzern):

Kanton	System	Besitzdauer-Effekt
Bern	progressiver Tarif bis 8,1 %, multipliziert mit den Steueranlagen von Kanton und Gemeinde	Gewinn selbst reduziert sich um 2 % pro Besitzjahr ab dem 5. Jahr, maximal 70 %; Zuschlag bis +70 % bei unter 1 Jahr
Aargau	Satz hängt allein von der Besitzdauer ab, nicht vom Gewinn	40 % im ersten Besitzjahr, fallend auf 5 % ab dem 25. Jahr
Luzern	einfache Steuer nach Einkommenstarif für Alleinstehende, kantonal einheitlicher Steuerfuss	Freigrenze CHF 13'000; Ermässigung ab 10. Jahr bis maximal 25 %; Zuschlag bis +50 % bei unter 1 Jahr

Rechenbeispiel: CHF 200'000 Gewinn nach 15 Jahren in Zürich

Der Grundtarif ergibt CHF 69'400 (10 bis 40 Prozent über die Stufen). Nach 15 vollen Besitzjahren gilt eine Ermässigung von 35 Prozent auf den Steuerbetrag. Geschuldet bleiben rund CHF 45'100. Hätten Sie dasselbe Objekt nach 11 Monaten verkauft, wären es mit dem Zuschlag von 50 Prozent gut CHF 104'000 gewesen: Die Besitzdauer ist der grösste einzelne Hebel bei dieser Steuer.

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Wann lässt sich die Steuer aufschieben?

Der wichtigste Aufschubgrund für Eigenheimbesitzer ist die Ersatzbeschaffung: Wer sein dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Eigenheim verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein neues selbstgenutztes Eigenheim in der Schweiz investiert, zahlt die Grundstückgewinnsteuer vorerst nicht. In etwa der Hälfte der Kantone beträgt die Frist zwei Jahre, in den übrigen zwischen einem und fünf Jahren (Quelle: ESTV-Dossier). Zürich gewährt den Aufschub in der Regel bei Ersatz innerhalb von zwei Jahren, Aargau bei nachträglicher Ersatzbeschaffung bis drei Jahre.

Wichtig: Der Aufschub gilt nur, soweit der Erlös tatsächlich reinvestiert wird. Kostet das neue Objekt weniger als die Anlagekosten des alten, entfällt er. Und aufgeschoben ist nicht erlassen: Die latente Steuer wird bei der nächsten steuerbaren Handänderung fällig, dann gerechnet ab dem ursprünglichen Erwerb.

Ebenfalls aufgeschoben wird die Besteuerung bei Erbgang, Erbvorbezug und Schenkung sowie beim Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit Güterrecht oder Scheidung, sofern beide einverstanden sind. Was das für geerbte Häuser konkret bedeutet, lesen Sie im Artikel zur Immobilienbewertung bei Erbschaft.

Welche Kosten senken den steuerbaren Gewinn?

Jeder Franken anrechenbarer Kosten reduziert den Gewinn und damit die Steuer, oft im höchsten Progressionsbereich. Abziehbar sind namentlich:

• Wertvermehrende Investitionen: Anbauten, Umbauten, Erschliessungskosten, Bodenverbesserungen. Massgebend ist, dass die Ausgabe den Substanzwert dauernd erhöht hat.
• Maklerprovision: die übliche Vermittlungscourtage von 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises (im Tessin bis 5 Prozent). Mehr zur Höhe und Verhandelbarkeit im Artikel zur Maklerprovision in der Schweiz.
• Verkaufsnebenkosten: Insertions- und Vermarktungskosten, Handänderungs-, Notariats- und Grundbuchkosten, die Sie als Verkäufer getragen haben.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie die Hypothek wegen des Verkaufs vorzeitig auf, ist die Entschädigung nach der Bundesgerichtspraxis von 2017 bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar, wenn die Auflösung untrennbar mit dem Verkauf zusammenhängt.

Nicht abziehbar sind werterhaltende Unterhaltskosten wie Reparaturen oder der Ersatz ausgedienter Anlagen: Diese haben Sie bereits laufend bei der Einkommenssteuer abgezogen. Die Abgrenzung bleibt auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 für die Grundstückgewinnsteuer relevant. Bewahren Sie deshalb alle Belege wertvermehrender Arbeiten dauerhaft auf, auch wenn sie bei der Einkommenssteuer künftig keine Rolle mehr spielen.

Was ist mit der Handänderungssteuer?

Die Handänderungssteuer besteuert den Eigentumsübergang als solchen, unabhängig davon, ob ein Gewinn entsteht. Sie beträgt je nach Kanton rund 1 bis 3,3 Prozent des Kaufpreises und wird in den meisten Kantonen vom Käufer geschuldet (Quelle: ESTV-Dossier Handänderungssteuer):

Kanton	Handänderungssteuer	Bemerkung
Zürich	keine	per 2005 abgeschafft; nur Grundbuch- und Beurkundungsgebühren von je 1 ‰
Bern	1,8 %	beim Hauptwohnsitz sind die ersten CHF 800'000 befreit
Aargau	keine	nur Grundbuchabgabe von 4 ‰ beim Kauf
Luzern	1,5 %
St. Gallen	1 %	reduziert 0,5 % unter Eltern und Kindern
Basel-Stadt	3 %	reduziert 1,5 % bei Selbstbewohnung
Basel-Landschaft	2,5 %	je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer
Neuenburg	3,3 %	reduziert 2,2 % bei dauerhafter Erstwohnung

Einen Gesamtüberblick über alle Nebenkosten des Eigentumsübergangs gibt der Artikel zu den Gebühren beim Hauskauf.

Warum wird die Steuer bei der Beurkundung sichergestellt?

Dem Gemeinwesen steht für die Grundstückgewinnsteuer ein gesetzliches Pfandrecht am verkauften Grundstück zu, und zwar im Vorrang vor allen anderen Pfandrechten. Zahlt der Verkäufer die Steuer nicht, haftet das Grundstück, also faktisch der Käufer. Im Aargau beträgt das Pfandrecht pauschal 3 Prozent des Kaufpreises.

In der Praxis wird die Steuer deshalb im Kaufvertrag sichergestellt: Der Käufer überweist die vom Steueramt provisorisch berechnete Steuer in Anrechnung an den Kaufpreis direkt an das Steueramt, oder der Betrag wird auf ein Sperrkonto gelegt. Ein erfahrener regionaler Maklerpartner und die Urkundsperson koordinieren das mit dem Steueramt, damit die Zahlung am Beurkundungstermin geregelt ist.

Wann gilt ein Verkauf als gewerbsmässig?

Wer wiederholt, mit hohem Fremdkapital, nach kurzer Haltedauer oder mit Fachwissen aus der Immobilienbranche handelt, riskiert die Einstufung als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler. Schon ein einzelnes Indiz kann nach der Bundesgerichtspraxis genügen (Quelle: Steuerbuch Luzern). Die Folge: Der Gewinn gilt als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit, unterliegt der direkten Bundessteuer und der kantonalen Einkommenssteuer, und es werden AHV-Beiträge fällig. Für den einmaligen Verkauf des selbstbewohnten Eigenheims ist das kein Thema, bei Parzellierungen, Stockwerkaufteilungen oder mehreren Verkäufen in kurzer Folge dagegen sehr wohl.

Fazit: Die Besitzdauer entscheidet, die Belege sparen

Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich nicht vermeiden, aber planen. Die drei wirksamsten Hebel: erstens die Besitzdauer, weil jeder volle Jahresschritt den Satz senkt und ein Verkauf kurz vor einer Rabattstufe teuer sein kann. Zweitens vollständige Belege, weil jede nachgewiesene wertvermehrende Investition und alle Verkaufskosten den steuerbaren Gewinn direkt verkleinern. Drittens die Ersatzbeschaffung, wenn Sie ohnehin wieder Wohneigentum kaufen. Den Ausgangspunkt jeder Planung, den realistischen Verkaufspreis, liefert Ihnen die kostenlose Immobilienbewertung von avendo; für die Vermarktung vermittelt avendo einen regionalen Maklerpartner, der die Sicherstellung der Steuer mit Notariat und Steueramt koordiniert.