Eigenmietwert abgeschafft: Was der Systemwechsel 2029 für Eigentümer bedeutet
Der Eigenmietwert ist tot. Beerdigt am 28. September 2025, mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen. Und trotzdem müssen Sie sich noch drei Jahre gedulden. Erst am 1. April 2026 hat der Bundesrat verkündet, wann die Reform tatsächlich greift. Der 1. Januar 2029.
Drei Jahre Wartezeit für ein Ja, das längst gefällt war. Der Grund: die Bergkantone. Sie brauchten mehr Zeit, um ihre neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen aufzugleisen. Das war der Kompromiss, der die Vorlage überhaupt mehrheitsfähig gemacht hat. Ohne diese Objektsteuer für Feriendomizile wäre das Ganze nie durchgekommen.
Was tatsächlich verschwindet
Ab 2029 versteuern Sie keinen fiktiven Mietwert mehr für die eigene Wohnung oder das eigene Haus. So weit die gute Nachricht.
Jetzt das Kleingedruckte. Mit dem Eigenmietwert fällt auch der Grund weg, wieso man bisher überhaupt etwas abziehen durfte. Und damit fallen die Abzüge gleich mit:
- Schuldzinsen auf der Hypothek: nicht mehr abziehbar. Punkt.
- Unterhaltskosten: nicht mehr abziehbar.
- Abzüge für Energiesparmassnahmen und Rückbau: grundsätzlich weg, ausser ein Kanton lässt sie für energetische Massnahmen weiterhin zu.
Das ist kein Nebensatz. Das ist der eigentliche Systemwechsel. Wer bisher dank hoher Hypothekarzinsen und teurer Sanierungen kräftig abgezogen hat, verliert dieses Instrument komplett.
Eine Ausnahme gibt es: den Ersterwerberabzug. Wer zum ersten Mal selbstgenutztes Wohneigentum kauft, darf Schuldzinsen noch während zehn Jahren abziehen. Degressiv, nicht als Freipass. Ehepaare maximal 10'000 Franken, Alleinstehende maximal 5'000 Franken. Der Betrag schmilzt über die zehn Jahre linear ab. Danach: nichts mehr.
Wer gewinnt, wer verliert
Wer seine Hypothek grösstenteils amortisiert hat und wenig in den Unterhalt steckt, der Rentner-Fall also, fährt mit dem neuen System besser. Kein Eigenmietwert mehr, kaum Abzüge, die verloren gehen. Klarer Gewinn.
Wer dagegen hoch verschuldet ist und laufend saniert, verliert genau die Abzüge, die bisher den Eigenmietwert überstiegen haben. Für diese Gruppe war das alte System kein Ärgernis. Es war ein Steuersparmodell. Und das verschwindet 2029.
Was Sie jetzt tun sollten
Bis 2029 gilt noch das alte Recht. Grössere Sanierungen, energetische Massnahmen, Unterhaltsarbeiten: steuerlich betrachtet lohnt sich das eher jetzt als danach. Wer ohnehin renovieren will, sollte den Zeitpunkt vorziehen statt aufschieben.
Wer eine Hypothek amortisieren will oder gerade erst gekauft hat, sollte den Ersterwerberabzug fest in die eigene Finanzplanung einrechnen. Nicht als Bonus, sondern als befristetes Zeitfenster mit Ablaufdatum.
Und wer als Makler oder Beraterin mit Eigentümern spricht: Das Thema kommt. Die Kundschaft wird fragen. Besser, man kennt die Antworten, bevor die Frage gestellt wird.
Häufige Fragen
- Wann wird der Eigenmietwert in der Schweiz abgeschafft?
- Das Stimmvolk hat die Abschaffung am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja angenommen. Am 1. April 2026 legte der Bundesrat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 fest. Bis dahin gilt das alte Recht. Die dreijährige Verzögerung geht auf die Bergkantone zurück, die Zeit brauchten, um ihre neue Objektsteuer auf Zweitwohnungen aufzugleisen – der Kompromiss, der die Vorlage mehrheitsfähig machte.
- Welche Steuerabzüge fallen mit dem Eigenmietwert weg?
- Ab 2029 sind Schuldzinsen auf der Hypothek, Unterhaltskosten sowie Abzüge für Energiespar- und Rückbaumassnahmen grundsätzlich nicht mehr abziehbar. Einzelne Kantone können Abzüge für energetische Massnahmen weiterhin zulassen. Im Gegenzug entfällt die Besteuerung des fiktiven Mietwerts für die selbst genutzte Wohnung oder das eigene Haus.
- Was ist der Ersterwerberabzug?
- Der Ersterwerberabzug ist die einzige Ausnahme beim Schuldzinsabzug. Wer zum ersten Mal selbst genutztes Wohneigentum kauft, darf Schuldzinsen während zehn Jahren abziehen – degressiv und linear abschmelzend, nicht als Freipass. Ehepaare können zu Beginn maximal 10'000 Franken abziehen, Alleinstehende maximal 5'000 Franken. Nach zehn Jahren entfällt der Abzug vollständig.
- Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts und wer verliert?
- Profiteure sind Eigentümer mit weitgehend amortisierter Hypothek und wenig Unterhaltsaufwand – etwa Rentnerinnen und Rentner: kein Eigenmietwert mehr und kaum Abzüge, die verloren gehen. Verlierer sind hoch verschuldete Eigentümer mit laufenden Sanierungen, deren Abzüge bisher den Eigenmietwert überstiegen. Für diese Gruppe war das alte System faktisch ein Steuersparmodell.
- Lohnt sich eine Sanierung noch vor 2029?
- Bis 2029 gilt das alte Recht, unter dem Unterhalts- und energetische Sanierungskosten steuerlich abziehbar sind. Wer ohnehin renovieren will, sollte den Zeitpunkt eher vorziehen als aufschieben, um die Abzüge noch zu nutzen. Ab 2029 fällt diese Abzugsmöglichkeit grundsätzlich weg, sofern der eigene Kanton energetische Massnahmen nicht weiterhin zulässt.
Daniel Schüpfer
Mitgründer, Strategie & Marketing
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