Kaufvertrag, Notar und Übergabe: So läuft der Hausverkauf rechtlich ab

Ein Haus oder eine Wohnung wechselt in der Schweiz nie per Handschlag die Hand: Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird, und das Eigentum geht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch über. Zwischen Vertragsentwurf, Beurkundungstermin und Schlüsselübergabe liegen einige rechtliche Weichenstellungen, die über Geld, Haftung und Termine entscheiden. Dieser Artikel führt durch den Ablauf und zeigt, was im Vertrag stehen muss, was Notariat und Grundbuch kosten und worauf es bei der Übergabe ankommt.

Warum braucht der Kaufvertrag einen Notar?

Der Kauf eines Grundstücks bedarf zu seiner Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung. Das schreibt Art. 216 des Obligationenrechts vor, und die Formpflicht gilt auch für Vorverträge und Kaufsrechte. Ein privat aufgesetzter oder nur schriftlich unterzeichneter Vertrag ist nichtig: Keine Partei kann daraus den Vollzug des Kaufs verlangen.

Zuständig ist eine Urkundsperson in dem Kanton, in dem das Grundstück liegt. Wie das Notariat organisiert ist, regeln die Kantone selbst: In Zürich beurkunden staatliche Notariate, in Kantonen wie Bern oder Aargau freiberufliche Notarinnen und Notare. Die Urkundsperson ist zur Unparteilichkeit verpflichtet, sie berät beide Seiten über die Tragweite des Geschäfts und meldet den Vertrag nach der Beurkundung beim Grundbuchamt an.

Der zweite Grundpfeiler steht im Zivilgesetzbuch: Nach Art. 656 ZGB geht das Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch auf die Käuferschaft über, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar. Beurkundung und Grundbucheintrag sind also zwei getrennte Schritte, zwischen denen die Zahlung abgesichert wird.

Wie läuft der Verkauf vom Vertragsentwurf bis zum Grundbucheintrag ab?

Der rechtliche Vollzug folgt in der ganzen Schweiz demselben Grundmuster:

1. Vertragsentwurf: Die Urkundsperson erstellt den Entwurf auf Basis von Grundbuchauszug, Kaufpreis und den zwischen den Parteien ausgehandelten Punkten (Termin, Inventar, Bedingungen). Beide Seiten prüfen den Entwurf in Ruhe und lassen Unklarheiten bereinigen.
2. Finanzierungsnachweis: Die Käuferbank stellt der Urkundsperson ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen aus. Ohne gesicherte Finanzierung findet kein Beurkundungstermin statt.
3. Beurkundung: Beide Parteien (oder ihre Bevollmächtigten) unterzeichnen den Vertrag vor der Urkundsperson, die ihn vorliest oder dessen Kenntnisnahme bestätigt und die Beurkundung vollzieht.
4. Grundbuchanmeldung: Die Urkundsperson meldet die Handänderung beim Grundbuchamt an, sobald die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere die Sicherstellung von Kaufpreis und Steuern. Mit dem Eintrag wird die Käuferschaft Eigentümerin.
5. Übergabe: Am vereinbarten Übernahmetermin werden Schlüssel, Unterlagen und Zählerstände übergeben und im Protokoll festgehalten.

Was muss im Kaufvertrag stehen?

Neben den Parteien und dem exakten Grundbuchbeschrieb des Objekts gehören die folgenden Punkte in jeden Immobilien-Kaufvertrag:

• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Höhe, Fälligkeit, bereits geleistete Anzahlungen, Abwicklung über das Zahlungsversprechen der Bank.
• Übernahmetermin sowie Nutzen und Gefahr: Ist ein bestimmter Übernahmezeitpunkt vereinbart, gehen Nutzen und Gefahr nach Art. 220 OR erst mit diesem Termin über. Bis dahin trägt die Verkäuferschaft Unterhalt, Versicherung und Risiko.
• Gewährleistung: Bei Occasionsliegenschaften ist die Freizeichnung («wie gesehen und besichtigt») üblich. Sie schützt aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln (Art. 199 OR): Wer einen bekannten Wasserschaden verschweigt, haftet trotz Klausel.
• Dienstbarkeiten und Lasten: Bestehende Wohnrechte, Wegrechte oder Baubeschränkungen aus dem Grundbuch werden übernommen und sollten im Vertrag ausdrücklich aufgeführt sein.
• Schuldbriefe und Hypothek: Ob bestehende Schuldbriefe übernommen oder abgelöst werden, gehört geregelt, Details dazu im Artikel zum Schuldbrief und Grundpfandrecht.
• Inventar: Mitverkaufte Einrichtung (Küchengeräte, Sauna, Photovoltaik-Anlage) mit Preisanteil, auch aus steuerlichen Gründen.
• Kostenaufteilung: Wer Notariat, Grundbuch und allfällige Handänderungssteuer trägt.

Was kosten Notar und Grundbuch?

Die Notariatskosten bewegen sich in der Praxis zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises, dazu kommen Grundbuchgebühren und in vielen Kantonen eine Handänderungssteuer von rund 1 bis 3,3 Prozent. Kantone wie Zürich, Aargau oder Zug erheben keine Handänderungssteuer, dort bleiben nur die Gebühren. Eine detaillierte Übersicht mit Kantonsvergleich und Beispielrechnung bietet der Artikel zu den Gebühren beim Hauskauf.

Für die Aufteilung zwischen den Parteien hat sich verbreitet dieses Muster etabliert, verbindlich ist aber allein der Vertrag:

Kostenpunkt	Trägt üblicherweise
Notariat und Grundbuch	Käuferschaft, regional auch je zur Hälfte
Handänderungssteuer	Käuferschaft, kantonal teils gesetzlich zugewiesen
Grundstückgewinnsteuer	Verkäuferschaft, bei der Beurkundung sichergestellt
Maklerprovision	Verkäuferschaft
Errichtung oder Erhöhung von Schuldbriefen	Käuferschaft

Wie ist der Verkäufer bei der Zahlung abgesichert?

Der Klassiker der Schweizer Abwicklung ist das unwiderrufliche Zahlungsversprechen: Die Bank der Käuferschaft verpflichtet sich gegenüber der Urkundsperson, den Kaufpreis auf den Vollzug hin zu überweisen. Die Urkundsperson meldet die Handänderung erst zur Eintragung an, wenn diese Sicherheit vorliegt. So erhält niemand eine Leistung ohne die Gegenleistung: Die Verkäuferschaft gibt das Eigentum nur gegen gesicherte Zahlung ab, die Käuferschaft zahlt nur gegen den Eigentumsübergang.

Abgesichert wird bei der Beurkundung auch das Steueramt: Für die Grundstückgewinnsteuer der Verkäuferschaft besteht ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück, weshalb die provisorisch berechnete Steuer in der Regel auf ein Sperrkonto fliesst oder direkt ans Steueramt überwiesen wird. Wie diese Steuer berechnet wird und welche Abzüge sie senken, zeigt der Artikel zu den Steuern beim Hausverkauf.

Worauf kommt es bei der Übergabe an?

Mit dem Übernahmetermin wechseln Nutzen und Gefahr, deshalb ist die Übergabe mehr als eine Schlüsselzeremonie. Festgehalten wird sie in einem Übergabeprotokoll, das beide Parteien unterschreiben: Zustand der Liegenschaft und festgestellte Mängel, sämtliche Schlüssel und Badges, Zählerstände von Strom, Wasser und Heizung sowie die übergebenen Unterlagen, von Garantiescheinen über Servicehefte und Pläne bis zum GEAK. Ab diesem Datum werden auch die laufenden Kosten abgegrenzt: Versicherungsprämien, Nebenkosten und allfällige Mietzinsen gehen anteilig auf die Käuferschaft über.

Prüfen Sie als Verkäuferin oder Verkäufer vor dem Termin, dass die Liegenschaft im vertraglich vereinbarten Zustand ist, vollständig geräumt oder mit dem vereinbarten Inventar. Eine praktische Checkliste für den Tag selbst bietet der Beitrag zur reibungslosen Immobilienübergabe.

Fazit: Der Vollzug ist Routine, wenn der Vertrag sauber ist

Beurkundungspflicht, Grundbucheintrag und Zahlungsversprechen machen den Schweizer Immobilienkauf zu einem der sichersten Vollzugsverfahren überhaupt. Risiken entstehen fast immer vorher: in unklaren Vertragsentwürfen, vergessenen Dienstbarkeiten, fehlender Kostenregelung oder einer formungültigen Reservation. Wer den Entwurf sorgfältig prüft, die Kostenaufteilung explizit regelt und die Übergabe protokolliert, hat den rechtlichen Teil im Griff.

Am Anfang jedes Verkaufs steht aber die Preisfrage: Die kostenlose Immobilienbewertung von avendo liefert in wenigen Minuten eine fundierte Ausgangslage. Für die Vermarktung und die Koordination mit Notariat, Banken und Steueramt vermittelt avendo einen regionalen Maklerpartner, der den Prozess bis zur Schlüsselübergabe begleitet.