Gebühren beim Hauskauf 2026: Nebenkosten & Kantonsvergleich

Wer 2026 ein Eigenheim in der Schweiz erwirbt, merkt schnell: Neben dem Kaufpreis entscheidet vor allem das Nebenkostenpaket darüber, ob die Finanzierung aufgeht. Banken lassen diese Gebühren nicht über die Hypothek laufen und fordern harte Eigenmittel. In diesem Leitfaden erfahren Eigentümer:innen, welche Posten anfallen, wie sie kantonal variieren und wie Sie die Kosten transparent zwischen Käufer- und Verkäuferseite regeln.

Warum Nebenkosten planbar sein müssen

Comparis und Houzy gehen weiterhin von 2 bis 5 Prozent Nebenkosten auf dem Kaufpreis aus - je nach Kanton verschlingen Handänderungssteuer, Notariat, Grundbuch und Schuldbrief schnell fünfstellige Beträge. Zusätzlich raten Versicherer wie die Mobiliar, mindestens ein Prozent des Kaufpreises als jährlichen Unterhaltspuffer einzuplanen. Ohne diesen Puffer droht die Tragbarkeit zu kippen, weil weder Banken noch Steuerbehörden kulant reagieren, wenn Gebühren nicht fristgerecht bezahlt werden.

Deshalb gehört die Nebenkostentabelle in jedes Finanzierungsdossier: Sie zeigt der Bank, dass Sie die Kosten aus liquiden Mitteln stemmen, und sie erleichtert es Käufer:innen, die ideale Hypothekarstrategie zu wählen.

Handänderungssteuer: Die grossen Unterschiede

Die Handänderungssteuer ist der grösste Brocken - wenn sie anfällt. Mehrere Kantone (Aargau, Glarus, Schaffhausen, Tessin, Uri, Zug und Zürich) haben sie abgeschafft und erheben lediglich eine geringe Grundbuchgebühr von 0.1 bis 1.3 Promille. In Kantonen wie Bern, Freiburg oder Waadt betragen die Steuersätze hingegen 1 bis 3 Prozent des Kaufpreises, häufig hälftig geteilt zwischen Käufer- und Verkäuferseite.

Wichtig ist die Rechtslage im Detailvertrag: Manche Kantone verpflichten gesetzlich den Erwerber zur Zahlung, andere lassen eine freie Vereinbarung zu. In Thurgau etwa haftet der Verkäufer solidarisch mit, weil der Kanton ein gesetzliches Grundpfandrecht zugunsten der Steuerverwaltung einträgt. Planen Sie in solchen Kantonen Zwischenzahlungen, müssen Sie sicherstellen, dass die Steueramt-Bestätigung rechtzeitig vorliegt.

Notar- und Grundbuchgebühren richtig budgetieren

Notariatskosten berechnen sich je nach Kanton nach Aufwand oder als Promillesatz. In der Praxis bewegen sie sich zwischen 0.1 und 0.5 Prozent des Kaufpreises - inklusive Erstellung des öffentlichen Kaufvertrags, Grundbuchanmeldung und Schuldbriefeintrag. Für den Schuldbrief selbst verlangen viele Notariate zusätzliche 0.1 bis 0.3 Prozent der Pfandsumme. Im Kanton Zürich, wo keine Handänderungssteuer mehr erhoben wird, bleiben dennoch Notariatsgebühren und Auslagen bestehen.

In der Regel übernimmt der Käufer den Grundbucheintrag, während die Grundstückgewinnsteuer klar beim Verkäufer bleibt. Wird ein bestehender Schuldbrief übernommen, reduziert das die Gebühren und spart Zeit bei der Eintragung. Wenn Sie eine Finanzierung mit mehreren Tranchen planen, informieren Sie das Notariat frühzeitig - jede Erhöhung des Grundpfandrechts löst weitere Gebühren aus.

Wer bezahlt was? Vertragsgestaltung mit Augenmass

In vielen Regionen hat sich ein 50/50-Modell etabliert: Käufer:innen tragen Notar und Grundbuch, die Partei mit höherer Verhandlungsmacht übernimmt die Handänderungssteuer ganz oder teilweise. Entscheidend ist, die Aufteilung bereits im Kaufvorvertrag festzulegen und im Kaufvertrag sauber zu protokollieren. Andernfalls drohen Verzögerungen bei der Eigentumsübertragung.

Aus Käufersicht lohnt es sich, die eigenen Argumente vorzubereiten. Wer beispielsweise eine energetische Sanierung zusichert, kann bei der Steuerverteilung punkten, weil der Verkäufer später von einer höheren Bewertung profitiert. Verkäufer:innen wiederum zeigen sich oft kompromissbereit, wenn der Käufer auf eine Finanzierungsbedingung verzichtet oder eine kürzere Due-Diligence akzeptiert.