Haus verkaufen und neues kaufen: So gelingt der Wechsel

Wer sein Haus verkaufen und gleichzeitig ein neues kaufen will, steht vor einem Timing-Problem: Das Eigenkapital für den Kauf steckt noch im alten Haus, und Verkauf und Kauf hängen je von einer Gegenpartei ab, die sich nicht nach Ihrem Kalender richtet. Lösbar ist der Spagat mit der richtigen Reihenfolge, einer Zwischenfinanzierung als Brücke und zwei Instrumenten, die viele Eigentümer nicht kennen: dem Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung und der Rückmiete. Dieser Artikel führt durch alle vier Hebel.

Zuerst verkaufen oder zuerst kaufen?

Eine Standardlösung gibt es nicht: Die Reihenfolge hängt von Ihrem Markt und Ihrer finanziellen Reserve ab. In gefragten Lagen mit knappem Angebot ist zuerst kaufen oft die richtige Wahl, weil passende Objekte schnell vergeben sind. In Regionen mit schwächerer Nachfrage reduziert zuerst verkaufen das Risiko, lange auf zwei Liegenschaften sitzen zu bleiben (Quelle: UBS, Immobilienwechsel).

	Zuerst kaufen	Zuerst verkaufen
Vorteil	nur ein Umzug, kein Zeitdruck bei der Suche, Wunschobjekt geht nicht verloren	Erlös ist bekannt und verfügbar, keine doppelte Finanzierung
Nachteil	doppelte Belastung, bis das alte Haus verkauft ist; meist Zwischenfinanzierung nötig	Zeitdruck bei der Suche; unter Umständen Zwischenlösung und zweiter Umzug
Passt, wenn	die Nachfrage in Ihrer Region hoch ist und Ihr altes Haus gut verkäuflich ist	der Markt träge ist oder Ihre Reserven keine Doppelbelastung zulassen

Den grössten Unterschied macht in beiden Fällen, dass Sie den realistischen Wert Ihres heutigen Hauses früh kennen: Er bestimmt, wie viel Eigenkapital frei wird und welches neue Objekt tragbar ist. Eine kostenlose Online-Bewertung liefert diese Zahl in wenigen Minuten.

Wie funktioniert eine Zwischenfinanzierung?

Eine Zwischenfinanzierung ist ein befristeter Kredit für die Zeit, bis das im alten Haus gebundene Eigenkapital frei wird. In der Praxis erhöht die Bank dafür meist die Hypothek auf der bestehenden Liegenschaft: Ist das alte Haus nur tief belehnt, lässt sich so ein Teil des gebundenen Eigenkapitals für die Anzahlung des neuen Objekts mobilisieren. Nach dem Verkauf wird die Zwischenfinanzierung aus dem Erlös zurückbezahlt (Quellen: UBS, Raiffeisen).

Drei Punkte entscheiden, ob die Bank mitmacht:

• Tragbarkeit mit beiden Objekten. Die erhöhte Belastung muss die geltenden Tragbarkeitskriterien erfüllen, solange beide Liegenschaften auf Ihren Namen laufen. Wie Banken Eigenkapital und Tragbarkeit rechnen, erklärt der Artikel zum Eigenkapital beim Hauskauf.
• Verkaufsperspektive. Ist die Tragbarkeit knapp, verlangen Banken teils, dass der Verkauf innert einer bestimmten Frist erfolgt, etwa innert eines Jahres, oder dass bereits eine Kaufinteressentin oder ein Vertragsentwurf vorliegt (Quelle: UBS).
• Kosten. Wegen der kurzen Laufzeit liegt der Zins einer Zwischenfinanzierung üblicherweise über dem einer normalen Hypothek (Quelle: Raiffeisen). Rechnen Sie die Doppelbelastung aus Zinsen, Amortisation und Unterhalt für die Übergangszeit durch, bevor Sie den Kauf fixieren.

Wann wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben?

Beim Verkauf mit Gewinn fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Für den Wechsel ins neue Eigenheim gibt es aber einen gesetzlichen Aufschub, die Ersatzbeschaffung: Wer sein dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Eigenheim verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein neues selbstgenutztes Eigenheim in der Schweiz reinvestiert, zahlt die Steuer vorerst nicht. In etwa der Hälfte der Kantone beträgt die Frist zwei Jahre (Quelle: ESTV-Dossier Grundstückgewinnsteuer).

Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens gilt der Aufschub nur, soweit der Erlös tatsächlich reinvestiert wird: Kostet das neue Objekt weniger als die Anlagekosten des alten, entfällt er. Zweitens ist aufgeschoben nicht erlassen, die latente Steuer wird bei der nächsten steuerbaren Handänderung fällig. Wie die Steuer berechnet wird und welche Abzüge gelten, zeigt der Artikel zu den Steuern beim Hausverkauf.

Für die Liquiditätsplanung heisst das: Bei einer sauberen Ersatzbeschaffung bleibt der Verkaufserlös weitgehend ungeschmälert für das neue Objekt verfügbar, statt dass ein Teil ans Steueramt fliesst.

Was passiert mit der laufenden Hypothek?

Läuft auf dem alten Haus eine Festhypothek, haben Sie beim Wechsel drei Möglichkeiten: die Hypothek vorzeitig ablösen (dann droht eine Vorfälligkeitsentschädigung), sie auf die Käuferschaft übertragen oder sie auf das neue Objekt mitnehmen, sofern Belehnung und Tragbarkeit dort stimmen. Die Übertragung auf das neue Haus ist beim gleichzeitigen Verkaufen und Kaufen oft die eleganteste Lösung, weil die Penalty entfällt.

Klären Sie die Übertragbarkeit früh mit Ihrer Bank, am besten bevor Verkaufs- und Kauftermin fixiert sind: Die Restlaufzeit der Hypothek kann den idealen Zeitplan mitbestimmen. Die drei Optionen mit Rechenbeispiel zur Penalty finden Sie im Artikel Hypothek ablösen oder verlängern.

Wie koordinieren Sie Verkauf, Kauf und Umzug?

Das Ideal, Verkauf und Kauf am selben Tag zu beurkunden, gelingt selten, weil beide Geschäfte von einer Gegenpartei abhängen. Planbar ist der Übergang trotzdem:

1. Termine bewusst versetzen. Legen Sie Beurkundung und Übergabetermin der beiden Geschäfte so, dass der Verkaufserlös rechtzeitig für die Zahlung des neuen Objekts bereitsteht. Die Urkundsperson sichert die Zahlung über ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen der Käuferbank ab; wie dieser Ablauf funktioniert, erklärt der Artikel zu Kaufvertrag, Notar und Übergabe.
2. Rückmiete vereinbaren. Ist das neue Zuhause beim Verkauf noch nicht bezugsbereit, können Sie mit der Käuferschaft eine Rückmiete vereinbaren: Sie verkaufen, bleiben aber gegen Mietzins bis zu einem fixen Termin wohnen. Das gehört in den Kaufvertrag oder einen separaten Mietvertrag und eignet sich für eine absehbare Übergangszeit (Quelle: Raiffeisen).
3. Nur einmal zügeln. Wer die Termine sauber koordiniert, erspart sich Zwischenlösung und doppelten Umzug. Praktische Hilfe für den Tag X gibt der Artikel mit den Tipps für den Umzug.

Fazit: Der Wechsel gelingt mit Brücke, Aufschub und klarem Zeitplan

Haus verkaufen und gleichzeitig neu kaufen ist kein Glücksspiel, sondern eine Planungsaufgabe mit vier Hebeln: die Reihenfolge passend zum Markt wählen, die Lücke zwischen Kauf und Verkauf mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken, die Grundstückgewinnsteuer per Ersatzbeschaffung aufschieben und den Übergang notfalls mit einer Rückmiete strecken. Der Ausgangspunkt ist immer derselbe: der realistische Wert des heutigen Hauses. Die kostenlose Immobilienbewertung von avendo liefert ihn in wenigen Minuten, und für Verkauf und Terminkoordination vermittelt avendo einen regionalen Maklerpartner, der beide Geschäfte im Blick behält.