Unterlagen für den Hausverkauf: die komplette Checkliste

Für den Hausverkauf in der Schweiz brauchen Sie im Kern ein Dossier aus Grundbuchauszug, Katasterplan, Grundrissen, Gebäudeversicherungsausweis, amtlichem Wert und Nebenkostenaufstellung — ergänzt um Belege über Renovationen und, je nach Objekt, die Dokumente der Stockwerkeigentümergemeinschaft oder die Mietverträge. Wer diese Unterlagen vor dem ersten Inserat zusammenstellt, verkauft schneller: Kaufinteressenten und ihre Banken entscheiden auf Basis vollständiger Dossiers, und fehlende Dokumente verzögern die Finanzierungszusage oder lassen Kaufinteressenten abspringen.

Diese Checkliste richtet sich an Verkäuferinnen und Verkäufer. Welche Unterlagen Sie umgekehrt als Käuferschaft für die Bank vorbereiten müssen, zeigt der Beitrag zu den Unterlagen beim Immobilienkauf.

Welche Unterlagen gehören in jedes Verkaufsdossier?

Die folgenden Dokumente brauchen Sie unabhängig vom Objekttyp. Die Tabelle zeigt, wo Sie jedes Dokument beschaffen und wozu es dient:

Dokument	Wo erhältlich	Wofür
Grundbuchauszug (aktuell)	Grundbuchamt, teils online	Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte — Basis des Kaufvertrags
Katasterplan / Situationsplan	Kantonales Geoportal oder map.geo.admin.ch	Parzellengrenzen und -fläche
Grundrisse, Schnitte, Baupläne	Eigene Ablage, sonst Bauamt der Gemeinde	Flächen, Raumaufteilung, Grundlage für Exposé und Bank
Baubeschrieb	Eigene Ablage (Bauakte)	Konstruktion und Ausbaustandard
Gebäudeversicherungsausweis	Kantonale Gebäudeversicherung bzw. privater Versicherer	Versicherungswert, Baujahr, Kubatur
Amtlicher Wert / Steuerwert	Steuerverwaltung von Kanton oder Gemeinde	Kennzahl für Kaufinteressenten und Banken
Nebenkosten-Aufstellung	Eigene Abrechnungen der letzten Jahre	Laufende Kosten realistisch ausweisen
Renovations- und Investitionsbelege	Eigene Ablage	Wertnachweis — und Steuerabzug beim Verkauf
GEAK (falls vorhanden oder kantonal verlangt)	Zertifizierte GEAK-Fachperson, Pflichten je Kanton auf geak.ch	Energetischer Zustand
Garantiescheine, Servicehefte	Eigene Ablage	Übergabe an die Käuferschaft

Zwei Dokumente verdienen besondere Aufmerksamkeit. Der Grundbuchauszug ist das Fundament des ganzen Verkaufs: Er zeigt neben den Eigentumsverhältnissen auch Dienstbarkeiten wie Weg- oder Wohnrechte, die im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden müssen — wie das abläuft, erklärt der Artikel zu Kaufvertrag, Notar und Übergabe.

Die Renovationsbelege sind bares Geld: Wertvermehrende Investitionen zählen zu den Anlagekosten und senken die Grundstückgewinnsteuer beim Hausverkauf. Ohne Rechnungen akzeptiert das Steueramt die Abzüge in der Regel nicht. Sammeln Sie deshalb alle Handwerkerrechnungen der gesamten Besitzdauer, bevor Sie den Verkauf starten.

Welche Unterlagen kommen bei einer Eigentumswohnung dazu?

Beim Stockwerkeigentum prüfen Kaufinteressenten nicht nur die Wohnung, sondern auch die Gemeinschaft. Ins Dossier gehören zusätzlich:

• Begründungsakt des Stockwerkeigentums mit der Wertquote der Wohnung
• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft (Nutzungs- und Verwaltungsordnung)
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen — sie zeigen beschlossene und diskutierte Sanierungen
• Jahres- und Nebenkostenabrechnungen der Gemeinschaft
• Stand des Erneuerungsfonds — ein gut geäufneter Fonds ist ein Verkaufsargument, ein leerer eine Preisverhandlung

Diese Dokumente erhalten Sie bei der Verwaltung der Gemeinschaft. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein: Verwaltungen liefern Protokolle und Abrechnungen selten am selben Tag.

Was gilt bei vermieteten Objekten?

Wird ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung verkauft, gehen die Mietverhältnisse mit dem Eigentum auf die Käuferschaft über — das regelt Art. 261 OR. Ins Dossier gehören darum alle Mietverträge samt Nachträgen, eine Mietzinsaufstellung und die Nebenkostenabrechnungen gegenüber der Mieterschaft. Kaufinteressenten, die als Anleger kaufen, rechnen die Rendite direkt aus diesen Zahlen.

Welche Unterlagen verlangen Notariat und Grundbuchamt?

Für die Beurkundung selbst braucht die Urkundsperson weniger, als viele erwarten: den aktuellen Grundbuchauszug, die Personalien beider Parteien und die Angaben zu den bestehenden Schuldbriefen — also ob sie von der Käuferschaft übernommen oder abgelöst werden. Was ein Schuldbrief ist und warum er beim Verkauf nicht einfach «mitgeht», erklärt der Beitrag zum Schuldbrief und Grundpfandrecht. Klären Sie die Ablösung frühzeitig mit Ihrer Bank: Die Koordination zwischen Bank, Notariat und Käuferbank ist der häufigste Grund, warum sich Beurkundungstermine verschieben.

Warum lohnt sich die frühe Vorbereitung?

Drei Gründe sprechen dafür, das Dossier vor dem ersten Inserat komplett zu haben:

1. Schnellere Finanzierungszusagen. Die Bank der Käuferschaft bewertet das Objekt anhand Ihrer Unterlagen. Ein vollständiges Dossier beschleunigt die Zusage — und verkürzt die Zeit, in der ein Interessent abspringen kann.
2. Tiefere Steuern. Nur belegte wertvermehrende Investitionen senken den steuerbaren Grundstückgewinn.
3. Reibungslose Übergabe. Garantiescheine, Servicehefte und Pläne wandern am Übergabetermin ins Übergabeprotokoll — wie dieser Termin abläuft, zeigt der Beitrag zur Immobilienübergabe.

Fazit: Das Dossier entscheidet über Tempo und Preis

Kein einzelnes Dokument ist schwer zu beschaffen — die Kunst liegt darin, alle rechtzeitig beisammen zu haben. Starten Sie mit Grundbuchauszug und Renovationsbelegen, denn diese beiden haben direkten Einfluss auf Vertrag und Steuern, und ergänzen Sie das Dossier je nach Objekttyp.

Am Anfang steht aber die Preisfrage: Die kostenlose Immobilienbewertung von avendo liefert in wenigen Minuten eine fundierte Ausgangslage. Für die Vermarktung vermittelt avendo einen regionalen Maklerpartner, der das Verkaufsdossier mit Ihnen zusammenstellt und den Verkauf bis zur Schlüsselübergabe begleitet.