Im Rentenalter prüfen Banken die Tragbarkeit einer Hypothek neu. Die Wohnkosten, gerechnet mit 5 Prozent kalkulatorischem Zins und 1 Prozent Nebenkosten, dürfen weiterhin höchstens ein Drittel des Einkommens ausmachen, nur liegt das Einkommen nach der Pensionierung je nach Vorsorge 30 bis 60 Prozent tiefer. Zudem sinkt die Belehnung häufig von 80 auf rund 65 Prozent des Immobilienwerts. Laut Moneypark müssen deshalb rund 85 Prozent der Eigentümer zwischen 50 und 65 vor der Pensionierung amortisieren, im Schnitt knapp 300'000 Franken.
40 Jahre lang pünktlich bezahlt. Nie eine Mahnung. Und trotzdem sagt die Bank kurz vor der Pensionierung plötzlich Nein.
Das ist kein Einzelfall mehr. Laut einer Studie von Moneypark würden nur rund 15 Prozent der Eigenheimbesitzer zwischen 50 und 65 im Ruhestand eine Rente bekommen, die hoch genug ist, um die bestehende Hypothek einfach zu behalten. Die restlichen 85 Prozent müssen amortisieren. Und ein Drittel von denen hat dafür schlicht nicht genug Vermögen. Wer glaubt, eine bezahlbare Hypothek bleibe automatisch bezahlbar, hat die Rechnung der Bank noch nicht gesehen.
Warum reicht das Einkommen nach der Pensionierung nicht mehr?
Mit der Pensionierung sinkt das Einkommen. Nicht ein bisschen, sondern massiv. Je nach Vorsorgesituation zwischen 30 und 60 Prozent, sagen Vorsorgeexperten übereinstimmend. AHV und Pensionskasse ersetzen das letzte Gehalt eben nicht eins zu eins.
Die Wohnkosten bleiben dagegen ungefähr gleich. Zins, Nebenkosten, vielleicht noch eine Amortisation. Bei Erwerbstätigen zwischen 50 und 65 machen diese Kosten im Schnitt 27 Prozent des Einkommens aus. Nach der Pensionierung schnellt dieser Wert auf rund 50 Prozent hoch. Und spätestens dann greift die goldene Regel jeder Schweizer Bank: Wohnkosten dürfen nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen. Wer darüber liegt, bekommt keine neue Hypothek. Und manchmal auch die alte nicht verlängert.
Wie rechnen Banken die Tragbarkeit im Alter?
Die Grundformel kennen die meisten: kalkulatorischer Zins von 5 Prozent auf die Hypothek, dazu 1 Prozent des Immobilienwerts für Nebenkosten. Beides unabhängig vom tatsächlich bezahlten Zins. Das gilt vor und nach der Pensionierung gleich.
Was sich ändert, ist die Belehnung. Vor der Pensionierung finanzieren Banken bis zu 80 Prozent des Immobilienwerts. Im Ruhestand sind es häufig nur noch 65 Prozent, bei manchen Instituten weniger. Wer also mit 64 noch eine hohe Hypothek trägt, muss diese bis zur Pensionierung auf diesen tieferen Wert zurückgeführt haben. Sonst verlangt die Bank genau das jetzt, auf einen Schlag.
| Bankregel | Vor der Pensionierung | Im Ruhestand |
|---|---|---|
| Belehnung | bis 80 % des Immobilienwerts | häufig nur noch 65 %, bei manchen Instituten weniger |
| Kalkulatorischer Zins | 5 % | 5 % |
| Nebenkosten | 1 % des Immobilienwerts | 1 % des Immobilienwerts |
| Tragbarkeitsgrenze | Wohnkosten höchstens ein Drittel des Einkommens | Wohnkosten höchstens ein Drittel des Einkommens |
Dazu kommt: Manche Banken prüfen die Tragbarkeit beim Pensionsbeginn komplett neu. Mit dem tatsächlichen Renteneinkommen, nicht mit einer Schätzung. Und sie rechnen Vermögen und Renten unterschiedlich an, je nach Institut. Eine Liegenschaft, die bei der einen Bank weiterläuft, scheitert bei der nächsten.
Ein Rechenbeispiel, das den Unterschied zeigt
Nehmen wir eine Liegenschaft im Wert von 1'000'000 Franken.
Vor der Pensionierung, mit einer Hypothek von 700'000 Franken inklusive laufender Amortisation, braucht es laut gängigen Bankmodellen ein Jahreseinkommen von rund 165'000 Franken, damit die Tragbarkeit stimmt.
Nach der Pensionierung, mit einer auf 650'000 Franken reduzierten Hypothek und ohne weitere Amortisationspflicht, sind es noch rund 127'500 Franken. Klingt nach weniger. Ist es auch. Das Problem: Genau dieses tiefere Einkommen haben die meisten Rentner nicht, weil ihre Rente eben nicht 650'000 oder mehr an Hypothek trägt, sondern deutlich weniger.
| Liegenschaft CHF 1'000'000 | Vor der Pensionierung | Nach der Pensionierung |
|---|---|---|
| Hypothek | CHF 700'000, inklusive laufender Amortisation | CHF 650'000, ohne weitere Amortisationspflicht |
| Nötiges Jahreseinkommen | rund CHF 165'000 | rund CHF 127'500 |
Wer im Ruhestand eine hohe Hypothek behalten will, braucht entweder ein überdurchschnittliches Renteneinkommen oder ein Polster an Ersparnissen, das die Lücke schliesst.
Wie viel muss man bis zur Pensionierung amortisieren?
Die durchschnittliche Summe, die ein Haushalt zusätzlich amortisieren muss, um die Pensionierung tragbar zu machen, liegt laut Moneypark bei knapp 300'000 Franken. Nicht geschenkt, nicht über Jahrzehnte verteilt, sondern bis zum Rentenbeginn.
Wer mit 50 anfängt, muss dafür rund 20'000 Franken im Jahr zurücklegen. Wer erst mit 60 beginnt, braucht rund 60'000 Franken pro Jahr. Dreimal so viel, für fünf Jahre statt für fünfzehn. Das ist der Preis des Zuwartens, und ihn zahlt niemand gerne erst dann, wenn er unvermeidbar wird.
| Start der Amortisation | Nötiger Betrag pro Jahr (für knapp CHF 300'000) |
|---|---|
| mit 50, über 15 Jahre | rund CHF 20'000 |
| mit 60, über 5 Jahre | rund CHF 60'000 |
Die gute Nachricht: Banken kündigen bestehende Hypotheken wegen Tragbarkeitsproblemen in der Praxis selten fristlos, solange Zinsen pünktlich bezahlt werden. Die schlechte: Darauf verlassen sollte sich niemand. Eine Verlängerung oder Erhöhung wird ohne tragfähige Lösung schlicht verweigert, und genau dann steht man ohne Plan B da.
Was können Sie tun, am besten lange vor der Pensionierung?
Mehrere Hebel helfen, und sie wirken umso besser, je früher Sie sie ziehen.
Frühzeitig amortisieren. Direkt oder indirekt über die Säule 3a. Die indirekte Variante hat zusätzlich den Vorteil, dass Zinsen und Einzahlungen steuerlich abzugsfähig bleiben. Ab 2029 fällt mit dem Eigenmietwert allerdings auch der Schuldzinsabzug für selbst genutztes Wohneigentum weitgehend weg, was die indirekte Variante weniger attraktiv macht als heute (siehe Eigenmietwert abgeschafft). Details dazu in unserem Beitrag zu direkter und indirekter Amortisation.
Pensionskassenlücken schliessen. Freiwillige Einkäufe in die Pensionskasse erhöhen die spätere Rente und sind gleichzeitig steuerlich attraktiv. Wie Pensionskasse und Säule 3a beim Eigenheim zusammenspielen, zeigt der Beitrag zu Vorbezug und Verpfändung.
Eigenkapital nachschiessen. Mehr Eigenkapital senkt die Hypothek und damit sowohl den kalkulatorischen Zins als auch die nötige Belehnung im Alter.
Mitunterzeichner ins Boot holen. Kinder mit stabilem Einkommen können mithaften und so die Tragbarkeit retten, allerdings mit allen rechtlichen Konsequenzen, die eine Mithaftung mit sich bringt.
Verkauf an die Kinder prüfen, mit Rückmiete oder Wohnrecht für die Eltern. Eine Lösung, die Familien zusammenhält, aber sauber vertraglich geregelt sein muss. Wie das funktioniert, zeigt der Beitrag Immobilie verkaufen mit Wohnrecht oder Nutzniessung.
Umkehrhypothek als letzte Option. Dabei fliesst ein Teil des Hausbesitzes zu Lebzeiten als Rente zurück, ohne Verkauf. Interessant für Eigentümer ohne Erben oder mit anderem Vorsorgeplan. Für alle, die das Haus vererben wollen, in der Regel keine gute Idee.
Was nicht funktioniert: abwarten und hoffen, dass die Bank schon ein Auge zudrückt. Die 33-Prozent-Regel gilt im Alter genauso hart wie mit 35, nur dass im Alter die zweite Chance fehlt.
Jetzt rechnen, nicht erst mit 64
Alles hier ist die allgemeine Logik der Banken. Ihre persönliche Zahl hängt von Ihrer Rente, Ihrem Vermögen und dem Wert Ihrer Liegenschaft ab. Mit unserem Tragbarkeitsrechner sehen Sie in wenigen Minuten, ob Ihre Hypothek die Pensionierung übersteht, oder ob jetzt noch Zeit bleibt, etwas daran zu ändern. Wie die Grundregeln der Tragbarkeit funktionieren, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?.
