Haus dämmen: Dach, Fassade und Fenster – Kosten und Förderung 2026

Eine vollständige Gebäudehüllensanierung mit Dach, Fassade und Fenstern kostet bei einem mittelgrossen Einfamilienhaus 2026 zwischen CHF 60'000 und 150'000. Die Fassade allein liegt bei rund 150 Quadratmetern bei CHF 20'000 bis 35'000, das Dach je nach Methode bei CHF 7'000 bis 34'000. Das Gebäudeprogramm fördert Dach und Fassade mit einem Basissatz von CHF 40 pro Quadratmeter, sofern der U-Wert danach bei 0,20 W/m²K oder tiefer liegt. Neue Fenster dagegen gehen in mehreren Kantonen, etwa Zürich, leer aus.

Der GEAK sagt Ihnen, wie schlecht Ihr Haus dasteht. Er sagt Ihnen nicht, was es kostet, das zu ändern. Genau da beginnt die eigentliche Arbeit. Dach, Fassade, Fenster: drei Baustellen, drei Preisschilder, und ein Fördersystem, das längst nicht alles gleich behandelt. Wer das nicht weiss, zahlt entweder zu viel oder verschenkt Geld, das ihm zustehen würde.

Was kosten Dach, Fassade und Fenster 2026?

Fassade. Eine klassische Aussendämmung (WDVS) mit Polystyrol kostet CHF 90 bis 140 pro Quadratmeter, mit Mineralwolle CHF 110 bis 175. Wer es hinterlüftet und mit Holz oder Metall verkleidet haben will, zahlt CHF 180 bis 260. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Fassadenfläche sind das schnell CHF 20'000 bis 35'000, Gerüst und Fensterbänke inklusive.

Dach. Hier entscheidet die Methode über den Preis. Eine Zwischensparrendämmung von innen, bei bestehender Eindeckung, liegt bei CHF 60 bis 150 pro Quadratmeter. Wer gleichzeitig neu eindeckt und von aussen aufsparrendämmt, zahlt CHF 145 bis 280. Ein Flachdach sanieren und abdichten kostet CHF 120 bis 300. Bei 120 Quadratmetern Dachfläche bewegen Sie sich also zwischen CHF 7'000 und CHF 34'000, je nachdem, ob das Dach ohnehin neu gedeckt werden muss.

Fenster. Ein Fenster in Standardgrösse kostet CHF 800 bis 2'500, im Schnitt CHF 1'500, Rahmen und Montage inklusive. Dreifachverglasung schlägt gegenüber Zweifachverglasung mit 20 bis 30 Prozent Aufpreis zu Buche. Bei 15 Fenstern in einem Einfamilienhaus reden Sie über CHF 12'000 bis 38'000. Dazu kommen Demontage, Entsorgung und allenfalls neue Leibungen.

Bauteil	Ausführung	Kosten 2026
Fassade	WDVS mit Polystyrol	CHF 90 – 140 / m²
Fassade	WDVS mit Mineralwolle	CHF 110 – 175 / m²
Fassade	hinterlüftet, Holz- oder Metallverkleidung	CHF 180 – 260 / m²
Dach	Zwischensparrendämmung von innen	CHF 60 – 150 / m²
Dach	Aufsparrendämmung mit Neueindeckung	CHF 145 – 280 / m²
Dach	Flachdach sanieren und abdichten	CHF 120 – 300 / m²
Fenster	Standardgrösse, inkl. Rahmen und Montage	CHF 800 – 2'500 pro Fenster

Beispiel Einfamilienhaus	Annahme	Kosten
Fassade	150 m², inkl. Gerüst und Fensterbänke	CHF 20'000 – 35'000
Dach	120 m², je nach Methode	CHF 7'000 – 34'000
Fenster	15 Fenster	CHF 12'000 – 38'000

Macht in Summe: Eine vollständige Gebäudehüllensanierung mit Dach, Fassade und Fenstern kostet bei einem mittelgrossen Einfamilienhaus zwischen CHF 60'000 und 150'000. Nicht wenig. Aber auch nicht die ganze Rechnung, denn der Staat zahlt mit. Nur eben nicht überall gleich viel.

Was zahlt das Gebäudeprogramm?

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen fördert Dach und Fassade nach demselben Prinzip: pro Quadratmeter gedämmter Fläche, vorausgesetzt der U-Wert liegt danach bei 0,20 W/m²K oder tiefer. Die Basissätze liegen bei CHF 40 pro Quadratmeter, mit kantonalen Zuschlägen teils deutlich darüber. Für eine durchschnittliche Fassadensanierung kommen so schnell CHF 6'000 bis 15'000 zusammen, fürs Dach ähnlich viel.

Förderung Dach und Fassade	Beitrag
Basissatz Gebäudeprogramm	CHF 40 / m²
Kanton Bern	CHF 50 – 100 / m²
Basel-Stadt, Fassade	bis CHF 70 / m²
Basel-Stadt, Dach	bis CHF 120 / m²
Voraussetzung	U-Wert nach Sanierung 0,20 W/m²K oder tiefer

Ab einem Förderbeitrag von CHF 10'000 verlangen die meisten Kantone zusätzlich einen GEAK Plus Bericht. Der zeigt nicht nur die Effizienzklasse, sondern auch konkrete Sanierungsszenarien mit Kosten-Nutzen-Rechnung. Was der GEAK dabei nicht liefert: eine Offerte oder eine Ausführungsgarantie. Er ist die Grundlage für den Förderantrag, nicht der Ersatz für eine Handwerkerofferte.

Und damit sind wir beim Teil, den die wenigsten vorher klären.

Werden neue Fenster auch gefördert?

Nicht überall. Die meisten Hausbesitzer gehen davon aus, dass neue Fenster genauso gefördert werden wie Dach und Fassade. Falsch.

Im Kanton Zürich etwa steht es schwarz auf weiss: Fenster, Türen und Bauteile gegen unbeheizte Räume werden im Standardprogramm nicht gefördert. Punkt. Wer dort seine alten Fenster ersetzt, tut das auf eigene Rechnung, auch wenn der U-Wert danach besser ist als beim neu gedämmten Dach nebenan.

Basel-Stadt macht es anders und zahlt CHF 50 pro Quadratmeter, sofern der neue Fensterwert bei 0,7 W/m²K oder tiefer liegt. Andere Kantone fördern Fenster nur, wenn sie Teil einer Gesamtsanierung sind, die über den GEAK Plus berechnet und beantragt wird. Drei Kantone, drei komplett unterschiedliche Antworten auf dieselbe Frage.

Kanton	Förderung neuer Fenster
Zürich	im Standardprogramm nicht gefördert
Basel-Stadt	CHF 50 / m² bei Fensterwert 0,7 W/m²K oder tiefer
Andere Kantone	teils nur als Teil einer Gesamtsanierung über GEAK Plus

Die Lehre daraus: Fragen Sie bei Ihrer kantonalen Energiefachstelle nach, bevor Sie eine Fensterofferte unterschreiben, nicht danach. Und reichen Sie jedes Gesuch ein, bevor der erste Handwerker auf der Baustelle steht. Ein nachträgliches Gesuch wird in praktisch jedem Kanton abgelehnt, ohne Ausnahme, ohne Kulanz.

Was bringt die Dämmung für den Hauswert?

Eine Dämmung ist keine Liebhaberei. Sie verändert, was Ihr Haus beim Verkauf wert ist.

Marktdaten aus der Deutschschweiz zeigen: Eine vollständige energetische Sanierung, die ein Gebäude um zwei bis drei GEAK-Klassen nach oben bringt, steigert den Verkaufswert typischerweise um 10 bis 18 Prozent. Schon der Heizungsersatz allein, etwa von Öl auf Wärmepumpe, bringt laut Branchendaten 2 bis 5 Prozent. Kombiniert mit einer gedämmten Gebäudehülle fällt der Effekt grösser aus, weil beides zusammen erst die tiefe Energieklasse ergibt, die Käufer und Banken honorieren.

Das ist auch der Grund, warum sich Dämmung und Heizungsersatz so oft gemeinsam planen lassen. Wer ohnehin eine Wärmepumpe fürs Einfamilienhaus plant, kommt mit einer gut gedämmten Hülle mit der günstigeren Luft-Wasser-Variante aus, statt in eine teurere Erdsonde investieren zu müssen. Dämmung zuerst, Heizung danach, spart am Ende an beiden Fronten.

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Für wen lohnt sich die Dämmung?

Häuser mit Baujahr vor 1990 ohne GEAK. Wer ein solches Haus besitzt und den GEAK noch nie gemacht hat, fängt dort an. Ohne GEAK wissen Sie nicht, wo die grössten Verluste liegen, und planen im Blindflug. Oft ist es nicht die Fassade, sondern das unisolierte Dach, über das ein Viertel der Heizenergie entweicht.

Wer ohnehin ans Dach oder die Fassade muss. Wenn die Fassade sowieso neu verputzt werden soll, dämmen Sie jetzt mit. Die Zusatzkosten für die Dämmung sind klein gegenüber den Gerüst- und Verputzkosten, die ohnehin anfallen. Wer dagegen nur die Fenster austauschen will, sollte die fehlende Förderung realistisch einpreisen und prüfen, ob sich eine Verschiebung in eine spätere Gesamtsanierung lohnt, bei der sie über den GEAK Plus doch noch mitfinanziert werden.

Wer in den nächsten fünf bis zehn Jahren verkaufen will. Die Dämmung rechnet sich dann am meisten, wenn sie Teil einer sichtbaren Verbesserung der Energieklasse wird, nicht als isolierte Einzelmassnahme, die am Papier kaum etwas ändert.