Direkte vs. indirekte Amortisation: Welche Variante sich für wen lohnt

Zwei Wege zum gleichen Ziel – und trotzdem landen die meisten Eigenheimbesitzer beim falschen. Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Schuld laufend zurück: weniger Zins, aber auch weniger Steuerabzug. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Schuld stehen und das Geld fliesst in die Säule 3a: voller Schuldzinsabzug plus 3a-Abzug, dafür konstante Zinslast. Wer hoch besteuert wird, fährt bis 2029 meist mit der indirekten Variante besser – danach ändert sich die Rechnung grundlegend.

Wer eine Hypothek aufnimmt, muss den Teil über zwei Dritteln des Immobilienwerts amortisieren. Zwingend, innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Wie das passiert, ist dagegen komplett offen. Und genau hier verschenken viele bares Geld, weil sie sich für die bequemere statt für die richtige Variante entscheiden.

Kriterium	Direkte Amortisation	Indirekte Amortisation
Geldfluss	an die Bank	in die Säule 3a (verpfändet)
Hypothekarschuld	sinkt laufend	bleibt konstant
Schuldzins	sinkt	bleibt voll bestehen
Steuerabzüge	schrumpfen jährlich	Schuldzins und 3a-Einzahlung
Vorsorgekapital	wird nicht aufgebaut	wächst parallel auf
Risiko	tief	Markt- und Zinsrisiko
Ab 2029	Vorteil wächst	Steuervorteil halbiert sich

Wie funktioniert die direkte Amortisation?

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen fixen Betrag an die Bank. Die Hypothekarschuld sinkt. Punkt. Das klingt vernünftig, und rein rechnerisch ist es das auch: weniger Schuld heisst weniger Zins.

Das Problem liegt daneben. Weniger Zins heisst auch weniger Abzug bei den Steuern. Ihre Steuerlast steigt Jahr für Jahr, während Ihre Hypothek schrumpft. Niemand erklärt das am Anfang so deutlich, wie es sich später anfühlt – ein Effekt, den die Bank in der Offerte selten prominent ausweist.

Wie funktioniert die indirekte Amortisation?

Bei der indirekten Variante fliesst Ihr Geld nicht an die Bank, sondern in die Säule 3a oder in eine Lebensversicherung, die als Pfand für die Bank dient. Die Hypothekarschuld bleibt unverändert bestehen. Der Schuldzins auch. Das Prinzip ist dasselbe wie bei der Verpfändung von Vorsorgegeldern beim Hauskauf: Das Kapital bleibt im System und dient der Bank nur als Sicherheit.

Das ist der Trick: Der volle Zins bleibt steuerlich abzugsfähig, und die Einzahlung in die Säule 3a ist es ebenfalls. Zwei Abzüge statt einem. 2026 sind das bis zu 7'258 Franken für Angestellte mit Pensionskasse und bis zu 36'288 Franken für Selbstständige ohne Pensionskasse. Gleichzeitig bauen Sie Vorsorgekapital auf – fürs Alter, nicht nur fürs Eigenheim.

Säule 3a 2026	Maximaler Abzug
Angestellte mit Pensionskasse	7'258 CHF
Selbstständige ohne Pensionskasse	20 % des Nettoerwerbseinkommens, max. 36'288 CHF

Welche Risiken hat die indirekte Amortisation?

Indirekte Amortisation ist kein Freibrief. Ihre Schuld bleibt bis zur Pensionierung stehen, komplett. Wenn die Hypothekarzinsen steigen, zahlen Sie auf dem vollen Betrag, nicht auf einem sinkenden Rest. Und wer sein 3a-Geld in Wertschriften anlegt statt auf dem Konto liegen zu lassen, trägt Marktrisiko. Das Geld muss am Ende da sein, wenn die Bank es sehen will.

Wer knapp kalkuliert, sollte diese Variante deshalb zweimal rechnen – am besten mit dem Tragbarkeitsrechner und einem Zinsszenario deutlich über dem heutigen Niveau.

Was ändert der Systemwechsel 2029?

Hier liegt der wichtigste Punkt, und er ist neu: Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist beschlossen. Das Stimmvolk hat sie am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent angenommen, der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gilt das alte Recht.

Ab 2029 fällt mit dem Eigenmietwert auch der Schuldzinsabzug für selbst genutztes Wohneigentum weitgehend weg – und damit die Hälfte des Steuervorteils, auf dem die indirekte Amortisation beruht. Der 3a-Abzug bleibt, der Schuldzinsabzug nicht. Einzige Ausnahme ist der Ersterwerberabzug: Wer erstmals selbst genutztes Wohneigentum kauft, darf Schuldzinsen noch zehn Jahre lang abziehen, degressiv abschmelzend und gedeckelt auf anfänglich 10'000 Franken für Ehepaare und 5'000 Franken für Alleinstehende. Was das im Detail bedeutet, steht im Beitrag zum Systemwechsel 2029.

Für die Praxis heisst das: Die indirekte Amortisation bleibt attraktiv, aber ihr Vorsprung hat ein Ablaufdatum. Wer heute eine Strategie über 15 Jahre festlegt, plant zwangsläufig über diesen Stichtag hinaus.

Welche Variante bei Ihnen mehr bringt, hängt an Steuersatz, Zinsniveau und Zeithorizont – drei Zahlen, die man einzeln durchrechnen muss. Die Finanzierungsexperten von avendo stellen Ihnen beide Varianten gegenüber.

Für wen lohnt sich welche Variante?

Direkte Amortisation passt zu Leuten mit hohem, stabilem Einkommen, die sich mit Steueroptimierung nicht aufhalten wollen und im Alter möglichst schuldenfrei sein möchten. Auch für alle kurz vor der Pension, die keine Lust mehr haben, mit 63 noch eine hohe Hypothek zu schleppen. Und ab 2029 gewinnt sie zusätzlich an Boden, weil der Steuernachteil dann kleiner ausfällt.

Indirekte Amortisation lohnt sich für alle mit hoher Steuerbelastung, die den Doppelabzug ausreizen wollen. Für Selbstständige ohne Pensionskasse sowieso, weil dort der 3a-Rahmen fast fünfmal so gross ist. Und für alle, die im Kopf zwischen Vorsorge und Immobilie keinen Unterschied machen wollen – beides zählt.

Ihre Situation	Eher geeignet
Hohe Steuerbelastung, langer Horizont	indirekt
Selbstständig ohne Pensionskasse	indirekt
Kurz vor der Pensionierung	direkt
Sicherheitsbedürfnis, kein Marktrisiko gewünscht	direkt
Knappe Tragbarkeit bei steigenden Zinsen	direkt

Die Quintessenz

Es gibt keine allgemeingültige Antwort. Es gibt nur Ihre Steuersituation, Ihr Risikoprofil und Ihren Zeithorizont bis zur Pension. Wer das nicht einzeln durchrechnet, entscheidet nach Bauchgefühl – bei einer sechsstelligen Hypothekarsumme die teuerste Option von allen.

Und rechnen Sie zweimal: einmal nach heutigem Recht und einmal für die Zeit ab 2029. Wer schon beim Eigenkapital sauber plant und den aktuellen Wert seiner Immobilie kennt, trifft auch bei der Amortisation die bessere Entscheidung.