Blog
Aktien als Eigenkapital: So akzeptieren Schweizer Banken Ihre Wertschriften 2026
Viele Eigentümer:innen besitzen heute einen beträchtlichen Wertschriftendepot - sei es durch Arbeitgeberaktien, ETFs oder ein langfristig aufgebautes Portfolio. Wer 2026 eine Immobilie kaufen oder die Hypothek erhöhen will, fragt sich: Lassen sich Aktien als Eigenkapital einsetzen, ohne alles verkaufen zu müssen? Die Antwort lautet: Ja, aber nur mit einem klaren Plan. Dieser Leitfaden zeigt, wie Banken Wertschriften einstufen, welche Abschläge gelten und wie Sie das Risiko eines Börsenschocks begrenzen.
Eigenmittel-Regeln: 20% bleiben die Messlatte
Schweizer Banken finanzieren höchstens 80% des Verkehrswerts; der Rest muss als Eigenkapital eingebracht werden.
Mindestens 10% harte Eigenmittel müssen aus frei verfügbaren Mitteln stammen - dazu zählen Bargeld, Sparkonti, Wertschriften oder Erbvorbezüge. Pensionskassengelder (2. Säule) gelten als „weiche“ Eigenmittel und dürfen nur für selbstbewohntes Eigentum genutzt werden. Bank Cler, 2026
Für Renditeobjekte oder Ferienwohnungen verboten viele Banken die Nutzung von 2.-/3.-Säule-Mitteln komplett. Es braucht also deutlich mehr Cash oder Wertschriften. Baloise, 2025
Wer sein Depot einsetzen will, sollte deshalb zuerst prüfen, wie viel davon in harte Eigenmittel umgewandelt werden kann - sei es durch Verkauf, Lombardkredit oder Verpfändung.
Wie Banken Wertschriften bewerten
Liquidität: Blue Chips, ETFs und Anleihen mit hohem Handelsvolumen werden bevorzugt. Exotische Small Caps oder strukturierte Produkte akzeptieren viele Banken gar nicht.
Diversifikation: Ein Depot mit 70% Einzeltitel derselben Branche führt zu höheren Haircuts. Ein globaler ETF-Basket vermindert Abschläge.
Abschlag („Haircut“): Je nach Titel werden nur 50-80% des aktuellen Marktwerts angerechnet, um Kursschwankungen abzudecken. Beispiel: Ein ETF im Wert von CHF 200'000 zählt nach 30% Haircut noch CHF 140'000 als Eigenkapital.
Pfandrechte: Die Bank verlangt eine Abtretung oder Lombardverpfändung. Im Ernstfall darf sie Titel verkaufen, um die Hypothek zu stützen.
Die SwissBanking-Richtlinien nennen Wertschriften explizit als zulässige Eigenmittel - vorausgesetzt, sie sind belastbar dokumentiert und können rasch veräussert werden.
Schritt-für-Schritt-Plan mit Praxisbeispiel
Ausgangslage: Kaufpreis CHF 1.2 Mio., Hypothek 80% (CHF 960'000), benötigte Eigenmittel CHF 240'000.
Schritt | Aktion | Ergebnis
| --- | --- | --- |
Depot analysieren (CHF 300'000 ETF/Blue Chips) | Bank akzeptiert 70% = CHF 210'000
Cash-Reserve von CHF 40'000 bereitstellen | Harte Eigenmittel >10% (CHF 120'000) erfüllt
PK-Vorbezug CHF 60'000 (nur bei Selbstnutzung) | Ergänzt weiche Eigenmittel, falls nötig
Lombardkredit (optional) über CHF 30'000 | Überbrückt bis Bonus oder Verkauf fällig ist
In diesem Beispiel reichen Wertschriften plus Cash bereits aus. Würde die Immobilie als Renditeobjekt dienen, entfällt der PK-Vorbezug - stattdessen müssten weitere Wertschriften verkauft oder zusätzliche Spartöpfe aktiviert werden.
Risiken aktiv managen
Marktvolatilität: Ein Kursrutsch von 20% kann die Eigenkapitalquote gefährden. Legen Sie daher ein Stop-Loss-Limit fest oder reduzieren Sie den Aktienanteil vor der Finanzierungsanfrage.
Lombardkredit-Falle: Hebeleffekte klingen attraktiv, erhöhen aber die Verschuldung. Kalkulieren Sie den Lombardzins gegen die erwartete Immobilienrendite. Liegt Ihre Rendite (z.B. 2.8%) unter dem Lombardzins (z.B. 3.4%), lohnt sich die Konstruktion nicht.
Steuern: Beim Verkauf von Wertschriften entstehen keine Kapitalgewinnsteuern für Privatpersonen, aber Sie verlieren künftige Dividenden. Prüfen Sie, ob ein Teilverkauf ausreicht, statt das ganze Depot zu liquidieren.
Kombinationsmodelle mit Hypothek & Vorsorge
Säule-3a-Tuning: Wer 3a-Gelder bezieht, muss diese innerhalb von 12 Monaten in die Immobilie investieren. Kombinieren Sie 3a mit Wertschriften, um die 20%-Schwelle schneller zu erreichen.
Bestehende Hypothek übernehmen: Beim Kauf einer vermieteten Wohnung können Sie mit dem Verkäufer verhandeln, dessen Hypothek (mit tieferem Zinssatz) samt Pfandrechten zu übernehmen. Das reduziert die Cash-Komponente.
Stufenweise Amortisation: Vereinbaren Sie mit der Bank, dass Wertschriften nur temporär angerechnet werden und Sie innerhalb von 24 Monaten zusätzliche Cash-Amortisation leisten. Das verschafft Zeit, ohne bei der Finanzierung zu scheitern.
Checkliste vor dem Bankgespräch
Depotaufstellung exportieren: aktueller Marktwert, ISIN, Währung, Anteil am Gesamtdepot.
Haircut-Simulation: rechnen Sie selbst mit Abschlägen von 20-50% und zeigen Sie, dass die Quote trotzdem reicht.
Cash-Flow-Plan: belegt, dass Tragbarkeit (Faustregel: Wohnkosten <33% des Einkommens) auch nach einem Verkauf einzelner Wertschriften gegeben ist.
Risikoszenario: legen Sie schriftlich dar, wie Sie auf einen Kurseinbruch reagieren (z.B. sofortiger Teilverkauf). Banken honorieren proaktive Risikomodelle.
Dokumentation der Herkunft: besonders bei grösseren Aktienpaketen (z.B. Mitarbeiterbeteiligung) verlangen Banken Nachweise zur Mittelherkunft.
Mit dieser Mappe nehmen Sie Beratenden Arbeit ab und erhöhen die Chance auf bessere Konditionen oder tiefere Lombardzinsen.
Interne Links & hilfreiche Ressourcen
Festhypotheken Zinssätze: Alles, was du wissen musst! liefert den Überblick über aktuelle Zinsmodelle.
Steuern und Wohneigentum: Worauf du achten solltest zeigt, welche Abzüge bei Eigenmitteln relevant sind.
Eigenmietwert in der Schweiz – was steckt dahinter? hilft, die Steuerwirkung eines Eigentumswechsels richtig einzuordnen.
Fazit: Wertschriften als Hebel - aber nur mit Plan
Aktien können den Immobilienkauf beschleunigen, solange Sie deren Volatilität kontrollieren und die Bank transparent informieren. Bündeln Sie Depotaufstellung, Cash-Flow-Plan und Hypothekentragbarkeit in einem Dossier - so zeigen Sie Professionalität und steigern Ihre Verhandlungsmacht. Nutzen Sie den avendo-Schnellcheck, um den realistischen Marktwert Ihres Zielobjekts zu kennen, und bauen Sie danach die optimale Finanzierungsstruktur.
