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Marktbericht: Schweizer Immobilienmarkt 2026
Daniel Schüpfer
·
29.12.25
·
·
Markt & Trends
Immobilienmarkt
Immobilienmarkt
Immobilienmarkt
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich Ende 2025 trotz abnehmender Dynamik weiterhin robust. Für 2026 wird eine moderate Preissteigerung bei Wohneigentum erwartet. Knappes Angebot und Bevölkerungswachstum sorgen dafür, dass von einer Entspannung kaum auszugehen ist. Laut Wüest Partner ist die Nachfrage nach Wohnungen zwar leicht rückläufig, u.a. entstehen weniger neue Single-Haushalte als in früheren Jahren, doch bleibt der Wohnraummangel bestehen. Zugleich zieht die Bautätigkeit nach langer Flaute etwas an (Prognose +5,3 % Bauinvestitionen 2026). Insgesamt befindet sich der Markt 2026 in einer Konsolidierungsphase, ohne dass mit drastischen Preisrückgängen zu rechnen ist.
Die Wohneigentumspreise stiegen 2025 landesweit um rund 3,5% gegenüber Jahresbeginn - der stärkste Anstieg seit über drei Jahren. Für 2026 rechnen Experten mit einer leichten Verlangsamung des Preisanstiegs auf durchschnittlich etwa 3% pro Jahr.
Eine breite Preiskorrektur nach unten wird nicht erwartet, ausser in einem Negativszenario (Stagflation mit deutlich höherer Arbeitslosigkeit und Zinsen). Vielmehr dürften sich regionale und segmentale Unterschiede verstärken, während die Gesamttendenz zu leicht weiter steigenden Preisen intakt bleibt.
Regionale Unterschiede
Die Immobilienpreise unterscheiden sich stark zwischen Deutsch- und Westschweiz sowie innerhalb der Regionen. Zu den teuersten Gegenden zählen Zug mit über CHF 16’000/m² (Wohnungen) und Genf mit rund CHF 17’000/m². Deutlich günstiger sind ländliche Kantone wie Jura mit etwa CHF 4’000–5’000/m². In der Deutschschweiz führen wirtschaftsstarke Zentren wie Zürich und die Zentralschweiz tendenziell zu höheren Preisen, während die Romandie sowohl teure Hotspots (Genf, Lausanne) als auch günstigere Randregionen (z.B. Neuenburg, Jura) umfasst.
Auch beim Preiswachstum zeigen sich regionale Unterschiede. 2025 stiegen die Einfamilienhauspreise in der Westschweiz im 2. Quartal um +3,2 %, gegenüber +2,7 % in der Deutschschweiz. Im Jahresvergleich 2024/25 lagen die Preise schweizweit bei rund +7 % für Häuser und +4 % für Wohnungen.
Für 2026 erwartet UBS lokal unterschiedliche Entwicklungen: Überdurchschnittliche Zuwächse werden u.a. in Teilen der Deutschschweiz (z.B. Luzern, Schaffhausen) prognostiziert, während die Genferseeregion, der Jurabogen und auch der Raum Basel eher unterdurchschnittlich wachsen dürften. Im Kanton Zürich rechnet die Zürcher Kantonalbank mit einem Anstieg von etwa +4,5 %, während ländliche Teilmärkte der Westschweiz teils stagnieren oder nur moderat zulegen könnten.
Preise Einfamilienhäuser vs. Wohnungen
Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) entwickeln sich grundsätzlich ähnlich, zuletzt waren Häuser jedoch gefragter: 2025 stiegen EFH-Preise stärker als Wohnungspreise. Im 3. Quartal 2025 legten EFH gegenüber dem Vorquartal um +1,9% zu, ETW nur um +0,2%. Damit beträgt der Jahresanstieg von Q3 2024 bis Q3 2025 für Wohneigentum insgesamt rund +5,2%, getragen vor allem von Einfamilienhäusern. Gründe sind die knappe Verfügbarkeit und der Wunsch nach mehr Wohnfläche, insbesondere im Umland.
Für 2026 wird bei beiden Segmenten ein weiter steigender, aber gebremster Trend erwartet. Wüest Partner rechnet im Schnitt mit etwa +3,1% bei EFH und +2,8% bei ETW, UBS mit rund 3% p.a. Insgesamt dürften Häuser weiterhin leicht stärker wachsen als Wohnungen.
In gefragten Lagen könnte die Angebotsknappheit EFH weiter überdurchschnittlich treiben. ETW könnten in sehr teuren Städten etwas an Dynamik verlieren, da die Tragbarkeit für Käufer zunehmend an Grenzen stösst. Trotzdem steigen Wohnungen in vielen Zentren mangels Alternativen weiter - etwa in Zürich (kaum Neubau) oder Genf (internationale Nachfrage).
Zusammengefasst: Häuser wachsen aktuell stärker als Wohnungen, beide bleiben 2026 voraussichtlich im Plus. Nur bei einem Negativszenario wie stark steigenden Zinsen oder Rezession wären breitere Stagnation oder Künftige Korrekturen möglich.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich Ende 2025 trotz abnehmender Dynamik weiterhin robust. Für 2026 wird eine moderate Preissteigerung bei Wohneigentum erwartet. Knappes Angebot und Bevölkerungswachstum sorgen dafür, dass von einer Entspannung kaum auszugehen ist. Laut Wüest Partner ist die Nachfrage nach Wohnungen zwar leicht rückläufig, u.a. entstehen weniger neue Single-Haushalte als in früheren Jahren, doch bleibt der Wohnraummangel bestehen. Zugleich zieht die Bautätigkeit nach langer Flaute etwas an (Prognose +5,3 % Bauinvestitionen 2026). Insgesamt befindet sich der Markt 2026 in einer Konsolidierungsphase, ohne dass mit drastischen Preisrückgängen zu rechnen ist.
Die Wohneigentumspreise stiegen 2025 landesweit um rund 3,5% gegenüber Jahresbeginn - der stärkste Anstieg seit über drei Jahren. Für 2026 rechnen Experten mit einer leichten Verlangsamung des Preisanstiegs auf durchschnittlich etwa 3% pro Jahr.
Eine breite Preiskorrektur nach unten wird nicht erwartet, ausser in einem Negativszenario (Stagflation mit deutlich höherer Arbeitslosigkeit und Zinsen). Vielmehr dürften sich regionale und segmentale Unterschiede verstärken, während die Gesamttendenz zu leicht weiter steigenden Preisen intakt bleibt.
Regionale Unterschiede
Die Immobilienpreise unterscheiden sich stark zwischen Deutsch- und Westschweiz sowie innerhalb der Regionen. Zu den teuersten Gegenden zählen Zug mit über CHF 16’000/m² (Wohnungen) und Genf mit rund CHF 17’000/m². Deutlich günstiger sind ländliche Kantone wie Jura mit etwa CHF 4’000–5’000/m². In der Deutschschweiz führen wirtschaftsstarke Zentren wie Zürich und die Zentralschweiz tendenziell zu höheren Preisen, während die Romandie sowohl teure Hotspots (Genf, Lausanne) als auch günstigere Randregionen (z.B. Neuenburg, Jura) umfasst.
Auch beim Preiswachstum zeigen sich regionale Unterschiede. 2025 stiegen die Einfamilienhauspreise in der Westschweiz im 2. Quartal um +3,2 %, gegenüber +2,7 % in der Deutschschweiz. Im Jahresvergleich 2024/25 lagen die Preise schweizweit bei rund +7 % für Häuser und +4 % für Wohnungen.
Für 2026 erwartet UBS lokal unterschiedliche Entwicklungen: Überdurchschnittliche Zuwächse werden u.a. in Teilen der Deutschschweiz (z.B. Luzern, Schaffhausen) prognostiziert, während die Genferseeregion, der Jurabogen und auch der Raum Basel eher unterdurchschnittlich wachsen dürften. Im Kanton Zürich rechnet die Zürcher Kantonalbank mit einem Anstieg von etwa +4,5 %, während ländliche Teilmärkte der Westschweiz teils stagnieren oder nur moderat zulegen könnten.
Preise Einfamilienhäuser vs. Wohnungen
Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) entwickeln sich grundsätzlich ähnlich, zuletzt waren Häuser jedoch gefragter: 2025 stiegen EFH-Preise stärker als Wohnungspreise. Im 3. Quartal 2025 legten EFH gegenüber dem Vorquartal um +1,9% zu, ETW nur um +0,2%. Damit beträgt der Jahresanstieg von Q3 2024 bis Q3 2025 für Wohneigentum insgesamt rund +5,2%, getragen vor allem von Einfamilienhäusern. Gründe sind die knappe Verfügbarkeit und der Wunsch nach mehr Wohnfläche, insbesondere im Umland.
Für 2026 wird bei beiden Segmenten ein weiter steigender, aber gebremster Trend erwartet. Wüest Partner rechnet im Schnitt mit etwa +3,1% bei EFH und +2,8% bei ETW, UBS mit rund 3% p.a. Insgesamt dürften Häuser weiterhin leicht stärker wachsen als Wohnungen.
In gefragten Lagen könnte die Angebotsknappheit EFH weiter überdurchschnittlich treiben. ETW könnten in sehr teuren Städten etwas an Dynamik verlieren, da die Tragbarkeit für Käufer zunehmend an Grenzen stösst. Trotzdem steigen Wohnungen in vielen Zentren mangels Alternativen weiter - etwa in Zürich (kaum Neubau) oder Genf (internationale Nachfrage).
Zusammengefasst: Häuser wachsen aktuell stärker als Wohnungen, beide bleiben 2026 voraussichtlich im Plus. Nur bei einem Negativszenario wie stark steigenden Zinsen oder Rezession wären breitere Stagnation oder Künftige Korrekturen möglich.
Der Schweizer Immobilienmarkt zeigt sich Ende 2025 trotz abnehmender Dynamik weiterhin robust. Für 2026 wird eine moderate Preissteigerung bei Wohneigentum erwartet. Knappes Angebot und Bevölkerungswachstum sorgen dafür, dass von einer Entspannung kaum auszugehen ist. Laut Wüest Partner ist die Nachfrage nach Wohnungen zwar leicht rückläufig, u.a. entstehen weniger neue Single-Haushalte als in früheren Jahren, doch bleibt der Wohnraummangel bestehen. Zugleich zieht die Bautätigkeit nach langer Flaute etwas an (Prognose +5,3 % Bauinvestitionen 2026). Insgesamt befindet sich der Markt 2026 in einer Konsolidierungsphase, ohne dass mit drastischen Preisrückgängen zu rechnen ist.
Die Wohneigentumspreise stiegen 2025 landesweit um rund 3,5% gegenüber Jahresbeginn - der stärkste Anstieg seit über drei Jahren. Für 2026 rechnen Experten mit einer leichten Verlangsamung des Preisanstiegs auf durchschnittlich etwa 3% pro Jahr.
Eine breite Preiskorrektur nach unten wird nicht erwartet, ausser in einem Negativszenario (Stagflation mit deutlich höherer Arbeitslosigkeit und Zinsen). Vielmehr dürften sich regionale und segmentale Unterschiede verstärken, während die Gesamttendenz zu leicht weiter steigenden Preisen intakt bleibt.
Regionale Unterschiede
Die Immobilienpreise unterscheiden sich stark zwischen Deutsch- und Westschweiz sowie innerhalb der Regionen. Zu den teuersten Gegenden zählen Zug mit über CHF 16’000/m² (Wohnungen) und Genf mit rund CHF 17’000/m². Deutlich günstiger sind ländliche Kantone wie Jura mit etwa CHF 4’000–5’000/m². In der Deutschschweiz führen wirtschaftsstarke Zentren wie Zürich und die Zentralschweiz tendenziell zu höheren Preisen, während die Romandie sowohl teure Hotspots (Genf, Lausanne) als auch günstigere Randregionen (z.B. Neuenburg, Jura) umfasst.
Auch beim Preiswachstum zeigen sich regionale Unterschiede. 2025 stiegen die Einfamilienhauspreise in der Westschweiz im 2. Quartal um +3,2 %, gegenüber +2,7 % in der Deutschschweiz. Im Jahresvergleich 2024/25 lagen die Preise schweizweit bei rund +7 % für Häuser und +4 % für Wohnungen.
Für 2026 erwartet UBS lokal unterschiedliche Entwicklungen: Überdurchschnittliche Zuwächse werden u.a. in Teilen der Deutschschweiz (z.B. Luzern, Schaffhausen) prognostiziert, während die Genferseeregion, der Jurabogen und auch der Raum Basel eher unterdurchschnittlich wachsen dürften. Im Kanton Zürich rechnet die Zürcher Kantonalbank mit einem Anstieg von etwa +4,5 %, während ländliche Teilmärkte der Westschweiz teils stagnieren oder nur moderat zulegen könnten.
Preise Einfamilienhäuser vs. Wohnungen
Einfamilienhäuser (EFH) und Eigentumswohnungen (ETW) entwickeln sich grundsätzlich ähnlich, zuletzt waren Häuser jedoch gefragter: 2025 stiegen EFH-Preise stärker als Wohnungspreise. Im 3. Quartal 2025 legten EFH gegenüber dem Vorquartal um +1,9% zu, ETW nur um +0,2%. Damit beträgt der Jahresanstieg von Q3 2024 bis Q3 2025 für Wohneigentum insgesamt rund +5,2%, getragen vor allem von Einfamilienhäusern. Gründe sind die knappe Verfügbarkeit und der Wunsch nach mehr Wohnfläche, insbesondere im Umland.
Für 2026 wird bei beiden Segmenten ein weiter steigender, aber gebremster Trend erwartet. Wüest Partner rechnet im Schnitt mit etwa +3,1% bei EFH und +2,8% bei ETW, UBS mit rund 3% p.a. Insgesamt dürften Häuser weiterhin leicht stärker wachsen als Wohnungen.
In gefragten Lagen könnte die Angebotsknappheit EFH weiter überdurchschnittlich treiben. ETW könnten in sehr teuren Städten etwas an Dynamik verlieren, da die Tragbarkeit für Käufer zunehmend an Grenzen stösst. Trotzdem steigen Wohnungen in vielen Zentren mangels Alternativen weiter - etwa in Zürich (kaum Neubau) oder Genf (internationale Nachfrage).
Zusammengefasst: Häuser wachsen aktuell stärker als Wohnungen, beide bleiben 2026 voraussichtlich im Plus. Nur bei einem Negativszenario wie stark steigenden Zinsen oder Rezession wären breitere Stagnation oder Künftige Korrekturen möglich.
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Preise Neubau vs. Altbau
Ein wichtiger Trend ist die Differenzierung nach Bauart: Neubauobjekte dürften preislich anhaltend stärker zulegen als Altbauten. Experten beobachten, dass Käufer bereit sind, für neue oder neuwertige Immobilien einen Aufpreis zu zahlen, während ältere Liegenschaften wegen ihres Renovationsbedarfs weniger stark im Preis steigen. In der Stadt Zürich liegt das Durchschnittsalter verkaufter Eigentumswohnungen z.B. bei rund 20 Jahren, bei EFH sogar bei rund 50 Jahren. Oft müssen Käufer älterer Objekte vor dem Einzug umfassend renovieren, was angesichts wegfallender steuerlicher Abzugsfähigkeit solcher Sanierungen die effektiven Gesamtkosten erhöht.
In der Tendenz führt dies zu einer zweigeteilten Marktentwicklung: Neu erstellte Wohnungen/Häuser oder frisch sanierte Objekte erzielen Prämien und hohe Nachfrage, während unsanierte Altobjekte länger am Markt bleiben könnten oder nur mit Rabatt verkauft werden können. Dies gilt besonders in hochpreisigen Regionen, wo Käufer die Gesamtkosten (Kaufpreis plus Renovation) genau kalkulieren. Dennoch steigen auch Bestandsimmobilien im Wert, nur eben etwas langsamer. Immobilien bleiben also in allen Segmenten 2026 wertbeständig bis wertsteigernd, wenngleich die Spanne der Preisentwicklung breiter wird.
Zinssituation: Hypotheken und Geldpolitik
Die Zinssituation in der Schweiz bleibt 2025/26 geprägt von einem sehr niedrigen Zinsniveau und einer vorsichtigen Geldpolitik. Nach dem raschen Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den Jahren 2022–23 (um der Inflation zu begegnen) folgte 2024/25 eine Kehrtwende: Bis Juni 2025 senkte die SNB den Leitzins schrittweise zurück auf 0,00%. Im Basisszenario wird die SNB diesen Nullzins auf absehbare Zeit beibehalten. Die Inflationsprognose für 2026 liegt mit ~0,3–0,5 % im stabilen Bereich. Ein Zinsschritt unter Null ist laut Wüest Partner zwar nicht ausgeschlossen, aber derzeit wenig wahrscheinlich. Ebenso gilt eine erneute Leitzinserhöhung 2026 als unwahrscheinlich, solange keine externen Schocks (z.B. starke Inflationsimpulse aus dem Ausland oder Währungsturbulenzen) auftreten.
Die geldpolitische Lage ist also von Vorsicht und Stabilität geprägt: Die SNB hält den Franken tendenziell stark und die Zinsen niedrig, um die Wirtschaft in unsicheren Zeiten (Handelskonflikte, geopolitische Risiken) zu stützen.
Gute Bedingungen für Finanzierungen
Für Immobilienkäufer und -besitzer bedeutet das weiterhin günstige Finanzierungskonditionen. Die Hypothekarzinsen befinden sich nahe historischen Tiefständen. Zehnjährige Festhypotheken liegen Ende 2025 im Schnitt bei ca. 1,8 % Zins, teils auch darunter, abhängig vom Anbieter. Variable Saron-Hypotheken (gekoppelt an den kurzfristigen Geldmarktsatz) sind aktuell die günstigste Option – sie kosten meist kaum mehr als 0 % plus Marge und bleiben bei anhaltendem Nullzins attraktiv.
Tatsächlich hat sich Saron als bevorzugtes Modell etabliert: Viele Kreditnehmer setzen auf diese kurzfristig flexiblen Hypotheken, solange der Leitzins nicht steigt. Festhypotheken mit sehr langen Laufzeiten haben etwas an Beliebtheit verloren zugunsten mittelfristiger Laufzeiten (5–9 Jahre), da die Zinskurve 2023/24 steiler wurde. Banken verzeichneten entsprechend eine Verschiebung: Über 50 % der neuen Hypotheken werden nicht mehr für ≥10 Jahre abgeschlossen.
Banken werden vorsichtiger
Die Banken und Kreditgeber agieren jedoch zurückhaltend. Trotz des gesunkenen Leitzinses wurden die Zinssenkungen oft nur teilweise an die Kunden weitergegeben. Viele Institute nutzen das Umfeld zur Margenstabilisierung und betreiben eine strengere Kreditpolitik. So sind die Eigenkapitalanforderungen für Käufer hoch, und die Tragbarkeitsprüfungen wurden verschärft. Einige Banken haben ihre Hypothekarmargen sogar leicht erhöht, wodurch Finanzierungen – trotz Tiefzinsen – nicht ganz so billig sind, wie der Leitzins vermuten ließe. Dieser Umstand, zusammen mit den unverändert hohen Immobilienpreisen, bremst gewisse Käufer aus und verhindert eine Überhitzung der Nachfrage.
Kurzfristig keine Trendwende bei den Zinsen
Kurzfristig ist keine Trendwende bei den Hypozinsen in Sicht. Anfang 2026 dürften die Konditionen seitwärts tendieren. Der Referenzzinssatz für variable Bestandshypotheken verbleibt voraussichtlich bei 1,25 % und wird nicht weiter gesenkt, da das heutige Niveau bereits historisch tief ist. Erst gegen Ende 2026 könnte ein Zinsszenario eintreten, in dem die Zinsen wieder anziehen – etwa wenn der Franken überraschend schwächt und die Europäische Zentralbank gleichzeitig anhebt, was die SNB zu einer Reaktion zwingen würde.
In diesem Fall wären moderate Erhöhungen sowohl beim Saron-Zinssatz (Leitzinserhöhung nicht ausgeschlossen bis Ende 2026) als auch bei den Festhypotheken denkbar. Prognosen lokaler Institute gehen etwa von einem leichten Anstieg des 10-Jahres-Swap-Satzes von aktuell rund 0,6% auf ca. 0,8% bis Ende 2026 aus.
Sollte hingegen der Franken stark bleiben und die internationale Lage entspannt, könnte sogar ein Szenario mit Negativzinsen nochmals aktuell werden, was langfristige Hypothekenzinsen weiter drücken würde. Insgesamt bleiben die Finanzierungskosten aber im historischen Vergleich niedrig und stützen die Immobiliennachfrage maßgeblich.
Fazit Immobilienmarkt 2026
Die Schweiz erlebt 2026 ein äußerst tiefes Zinsumfeld, das den Immobilienmarkt weiter beflügelt. Geldpolitisch herrscht Stabilität bei 0% Leitzins, während Hypotheken günstig bleiben - allerdings bei strenger Vergabepraxis. Für Wohneigentümer bedeutet dies planbare Kosten und die Chance, weiterhin von günstigen Krediten zu profitieren. Gleichzeitig mahnen Fachleute zur Vorsicht: Bei einer möglichen Zinswende in der Zukunft sollten Kreditnehmer genügend finanzielle Resilienz mitbringen, doch kurzfristig überwiegen die positiven Aussichten. Die Kombination aus moderatem Preiswachstum und tiefen Zinsen lässt den Schweizer Immobilienmarkt 2026 trotz allen globalen Unsicherheiten stabil erscheinen.
Preise Neubau vs. Altbau
Ein wichtiger Trend ist die Differenzierung nach Bauart: Neubauobjekte dürften preislich anhaltend stärker zulegen als Altbauten. Experten beobachten, dass Käufer bereit sind, für neue oder neuwertige Immobilien einen Aufpreis zu zahlen, während ältere Liegenschaften wegen ihres Renovationsbedarfs weniger stark im Preis steigen. In der Stadt Zürich liegt das Durchschnittsalter verkaufter Eigentumswohnungen z.B. bei rund 20 Jahren, bei EFH sogar bei rund 50 Jahren. Oft müssen Käufer älterer Objekte vor dem Einzug umfassend renovieren, was angesichts wegfallender steuerlicher Abzugsfähigkeit solcher Sanierungen die effektiven Gesamtkosten erhöht.
In der Tendenz führt dies zu einer zweigeteilten Marktentwicklung: Neu erstellte Wohnungen/Häuser oder frisch sanierte Objekte erzielen Prämien und hohe Nachfrage, während unsanierte Altobjekte länger am Markt bleiben könnten oder nur mit Rabatt verkauft werden können. Dies gilt besonders in hochpreisigen Regionen, wo Käufer die Gesamtkosten (Kaufpreis plus Renovation) genau kalkulieren. Dennoch steigen auch Bestandsimmobilien im Wert, nur eben etwas langsamer. Immobilien bleiben also in allen Segmenten 2026 wertbeständig bis wertsteigernd, wenngleich die Spanne der Preisentwicklung breiter wird.
Zinssituation: Hypotheken und Geldpolitik
Die Zinssituation in der Schweiz bleibt 2025/26 geprägt von einem sehr niedrigen Zinsniveau und einer vorsichtigen Geldpolitik. Nach dem raschen Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den Jahren 2022–23 (um der Inflation zu begegnen) folgte 2024/25 eine Kehrtwende: Bis Juni 2025 senkte die SNB den Leitzins schrittweise zurück auf 0,00%. Im Basisszenario wird die SNB diesen Nullzins auf absehbare Zeit beibehalten. Die Inflationsprognose für 2026 liegt mit ~0,3–0,5 % im stabilen Bereich. Ein Zinsschritt unter Null ist laut Wüest Partner zwar nicht ausgeschlossen, aber derzeit wenig wahrscheinlich. Ebenso gilt eine erneute Leitzinserhöhung 2026 als unwahrscheinlich, solange keine externen Schocks (z.B. starke Inflationsimpulse aus dem Ausland oder Währungsturbulenzen) auftreten.
Die geldpolitische Lage ist also von Vorsicht und Stabilität geprägt: Die SNB hält den Franken tendenziell stark und die Zinsen niedrig, um die Wirtschaft in unsicheren Zeiten (Handelskonflikte, geopolitische Risiken) zu stützen.
Gute Bedingungen für Finanzierungen
Für Immobilienkäufer und -besitzer bedeutet das weiterhin günstige Finanzierungskonditionen. Die Hypothekarzinsen befinden sich nahe historischen Tiefständen. Zehnjährige Festhypotheken liegen Ende 2025 im Schnitt bei ca. 1,8 % Zins, teils auch darunter, abhängig vom Anbieter. Variable Saron-Hypotheken (gekoppelt an den kurzfristigen Geldmarktsatz) sind aktuell die günstigste Option – sie kosten meist kaum mehr als 0 % plus Marge und bleiben bei anhaltendem Nullzins attraktiv.
Tatsächlich hat sich Saron als bevorzugtes Modell etabliert: Viele Kreditnehmer setzen auf diese kurzfristig flexiblen Hypotheken, solange der Leitzins nicht steigt. Festhypotheken mit sehr langen Laufzeiten haben etwas an Beliebtheit verloren zugunsten mittelfristiger Laufzeiten (5–9 Jahre), da die Zinskurve 2023/24 steiler wurde. Banken verzeichneten entsprechend eine Verschiebung: Über 50 % der neuen Hypotheken werden nicht mehr für ≥10 Jahre abgeschlossen.
Banken werden vorsichtiger
Die Banken und Kreditgeber agieren jedoch zurückhaltend. Trotz des gesunkenen Leitzinses wurden die Zinssenkungen oft nur teilweise an die Kunden weitergegeben. Viele Institute nutzen das Umfeld zur Margenstabilisierung und betreiben eine strengere Kreditpolitik. So sind die Eigenkapitalanforderungen für Käufer hoch, und die Tragbarkeitsprüfungen wurden verschärft. Einige Banken haben ihre Hypothekarmargen sogar leicht erhöht, wodurch Finanzierungen – trotz Tiefzinsen – nicht ganz so billig sind, wie der Leitzins vermuten ließe. Dieser Umstand, zusammen mit den unverändert hohen Immobilienpreisen, bremst gewisse Käufer aus und verhindert eine Überhitzung der Nachfrage.
Kurzfristig keine Trendwende bei den Zinsen
Kurzfristig ist keine Trendwende bei den Hypozinsen in Sicht. Anfang 2026 dürften die Konditionen seitwärts tendieren. Der Referenzzinssatz für variable Bestandshypotheken verbleibt voraussichtlich bei 1,25 % und wird nicht weiter gesenkt, da das heutige Niveau bereits historisch tief ist. Erst gegen Ende 2026 könnte ein Zinsszenario eintreten, in dem die Zinsen wieder anziehen – etwa wenn der Franken überraschend schwächt und die Europäische Zentralbank gleichzeitig anhebt, was die SNB zu einer Reaktion zwingen würde.
In diesem Fall wären moderate Erhöhungen sowohl beim Saron-Zinssatz (Leitzinserhöhung nicht ausgeschlossen bis Ende 2026) als auch bei den Festhypotheken denkbar. Prognosen lokaler Institute gehen etwa von einem leichten Anstieg des 10-Jahres-Swap-Satzes von aktuell rund 0,6% auf ca. 0,8% bis Ende 2026 aus.
Sollte hingegen der Franken stark bleiben und die internationale Lage entspannt, könnte sogar ein Szenario mit Negativzinsen nochmals aktuell werden, was langfristige Hypothekenzinsen weiter drücken würde. Insgesamt bleiben die Finanzierungskosten aber im historischen Vergleich niedrig und stützen die Immobiliennachfrage maßgeblich.
Fazit Immobilienmarkt 2026
Die Schweiz erlebt 2026 ein äußerst tiefes Zinsumfeld, das den Immobilienmarkt weiter beflügelt. Geldpolitisch herrscht Stabilität bei 0% Leitzins, während Hypotheken günstig bleiben - allerdings bei strenger Vergabepraxis. Für Wohneigentümer bedeutet dies planbare Kosten und die Chance, weiterhin von günstigen Krediten zu profitieren. Gleichzeitig mahnen Fachleute zur Vorsicht: Bei einer möglichen Zinswende in der Zukunft sollten Kreditnehmer genügend finanzielle Resilienz mitbringen, doch kurzfristig überwiegen die positiven Aussichten. Die Kombination aus moderatem Preiswachstum und tiefen Zinsen lässt den Schweizer Immobilienmarkt 2026 trotz allen globalen Unsicherheiten stabil erscheinen.
Preise Neubau vs. Altbau
Ein wichtiger Trend ist die Differenzierung nach Bauart: Neubauobjekte dürften preislich anhaltend stärker zulegen als Altbauten. Experten beobachten, dass Käufer bereit sind, für neue oder neuwertige Immobilien einen Aufpreis zu zahlen, während ältere Liegenschaften wegen ihres Renovationsbedarfs weniger stark im Preis steigen. In der Stadt Zürich liegt das Durchschnittsalter verkaufter Eigentumswohnungen z.B. bei rund 20 Jahren, bei EFH sogar bei rund 50 Jahren. Oft müssen Käufer älterer Objekte vor dem Einzug umfassend renovieren, was angesichts wegfallender steuerlicher Abzugsfähigkeit solcher Sanierungen die effektiven Gesamtkosten erhöht.
In der Tendenz führt dies zu einer zweigeteilten Marktentwicklung: Neu erstellte Wohnungen/Häuser oder frisch sanierte Objekte erzielen Prämien und hohe Nachfrage, während unsanierte Altobjekte länger am Markt bleiben könnten oder nur mit Rabatt verkauft werden können. Dies gilt besonders in hochpreisigen Regionen, wo Käufer die Gesamtkosten (Kaufpreis plus Renovation) genau kalkulieren. Dennoch steigen auch Bestandsimmobilien im Wert, nur eben etwas langsamer. Immobilien bleiben also in allen Segmenten 2026 wertbeständig bis wertsteigernd, wenngleich die Spanne der Preisentwicklung breiter wird.
Zinssituation: Hypotheken und Geldpolitik
Die Zinssituation in der Schweiz bleibt 2025/26 geprägt von einem sehr niedrigen Zinsniveau und einer vorsichtigen Geldpolitik. Nach dem raschen Zinsschritt der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in den Jahren 2022–23 (um der Inflation zu begegnen) folgte 2024/25 eine Kehrtwende: Bis Juni 2025 senkte die SNB den Leitzins schrittweise zurück auf 0,00%. Im Basisszenario wird die SNB diesen Nullzins auf absehbare Zeit beibehalten. Die Inflationsprognose für 2026 liegt mit ~0,3–0,5 % im stabilen Bereich. Ein Zinsschritt unter Null ist laut Wüest Partner zwar nicht ausgeschlossen, aber derzeit wenig wahrscheinlich. Ebenso gilt eine erneute Leitzinserhöhung 2026 als unwahrscheinlich, solange keine externen Schocks (z.B. starke Inflationsimpulse aus dem Ausland oder Währungsturbulenzen) auftreten.
Die geldpolitische Lage ist also von Vorsicht und Stabilität geprägt: Die SNB hält den Franken tendenziell stark und die Zinsen niedrig, um die Wirtschaft in unsicheren Zeiten (Handelskonflikte, geopolitische Risiken) zu stützen.
Gute Bedingungen für Finanzierungen
Für Immobilienkäufer und -besitzer bedeutet das weiterhin günstige Finanzierungskonditionen. Die Hypothekarzinsen befinden sich nahe historischen Tiefständen. Zehnjährige Festhypotheken liegen Ende 2025 im Schnitt bei ca. 1,8 % Zins, teils auch darunter, abhängig vom Anbieter. Variable Saron-Hypotheken (gekoppelt an den kurzfristigen Geldmarktsatz) sind aktuell die günstigste Option – sie kosten meist kaum mehr als 0 % plus Marge und bleiben bei anhaltendem Nullzins attraktiv.
Tatsächlich hat sich Saron als bevorzugtes Modell etabliert: Viele Kreditnehmer setzen auf diese kurzfristig flexiblen Hypotheken, solange der Leitzins nicht steigt. Festhypotheken mit sehr langen Laufzeiten haben etwas an Beliebtheit verloren zugunsten mittelfristiger Laufzeiten (5–9 Jahre), da die Zinskurve 2023/24 steiler wurde. Banken verzeichneten entsprechend eine Verschiebung: Über 50 % der neuen Hypotheken werden nicht mehr für ≥10 Jahre abgeschlossen.
Banken werden vorsichtiger
Die Banken und Kreditgeber agieren jedoch zurückhaltend. Trotz des gesunkenen Leitzinses wurden die Zinssenkungen oft nur teilweise an die Kunden weitergegeben. Viele Institute nutzen das Umfeld zur Margenstabilisierung und betreiben eine strengere Kreditpolitik. So sind die Eigenkapitalanforderungen für Käufer hoch, und die Tragbarkeitsprüfungen wurden verschärft. Einige Banken haben ihre Hypothekarmargen sogar leicht erhöht, wodurch Finanzierungen – trotz Tiefzinsen – nicht ganz so billig sind, wie der Leitzins vermuten ließe. Dieser Umstand, zusammen mit den unverändert hohen Immobilienpreisen, bremst gewisse Käufer aus und verhindert eine Überhitzung der Nachfrage.
Kurzfristig keine Trendwende bei den Zinsen
Kurzfristig ist keine Trendwende bei den Hypozinsen in Sicht. Anfang 2026 dürften die Konditionen seitwärts tendieren. Der Referenzzinssatz für variable Bestandshypotheken verbleibt voraussichtlich bei 1,25 % und wird nicht weiter gesenkt, da das heutige Niveau bereits historisch tief ist. Erst gegen Ende 2026 könnte ein Zinsszenario eintreten, in dem die Zinsen wieder anziehen – etwa wenn der Franken überraschend schwächt und die Europäische Zentralbank gleichzeitig anhebt, was die SNB zu einer Reaktion zwingen würde.
In diesem Fall wären moderate Erhöhungen sowohl beim Saron-Zinssatz (Leitzinserhöhung nicht ausgeschlossen bis Ende 2026) als auch bei den Festhypotheken denkbar. Prognosen lokaler Institute gehen etwa von einem leichten Anstieg des 10-Jahres-Swap-Satzes von aktuell rund 0,6% auf ca. 0,8% bis Ende 2026 aus.
Sollte hingegen der Franken stark bleiben und die internationale Lage entspannt, könnte sogar ein Szenario mit Negativzinsen nochmals aktuell werden, was langfristige Hypothekenzinsen weiter drücken würde. Insgesamt bleiben die Finanzierungskosten aber im historischen Vergleich niedrig und stützen die Immobiliennachfrage maßgeblich.
Fazit Immobilienmarkt 2026
Die Schweiz erlebt 2026 ein äußerst tiefes Zinsumfeld, das den Immobilienmarkt weiter beflügelt. Geldpolitisch herrscht Stabilität bei 0% Leitzins, während Hypotheken günstig bleiben - allerdings bei strenger Vergabepraxis. Für Wohneigentümer bedeutet dies planbare Kosten und die Chance, weiterhin von günstigen Krediten zu profitieren. Gleichzeitig mahnen Fachleute zur Vorsicht: Bei einer möglichen Zinswende in der Zukunft sollten Kreditnehmer genügend finanzielle Resilienz mitbringen, doch kurzfristig überwiegen die positiven Aussichten. Die Kombination aus moderatem Preiswachstum und tiefen Zinsen lässt den Schweizer Immobilienmarkt 2026 trotz allen globalen Unsicherheiten stabil erscheinen.
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