Eigentumsübertragung einer Immobilie: So läuft der Wechsel im Grundbuch ab
Das Eigentum an einer Immobilie geht in der Schweiz grundsätzlich mit einem einzigen Akt über: der Eintragung ins Grundbuch. Der Weg dorthin unterscheidet sich aber je nach Anlass. Ein Verkauf läuft anders ab als eine Schenkung an die Kinder, ein Erbgang anders als die Zuweisung nach einer Scheidung. Dieser Artikel zeigt die vier häufigsten Wege der Eigentumsübertragung, die nötigen Unterlagen, die Kosten und die Steuerfolgen.
Wann geht das Eigentum rechtlich über?
Nach Art. 656 ZGB braucht der Erwerb von Grundeigentum die Eintragung ins Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag, nicht schon mit der Unterschrift beim Notar, wird die Käuferin oder der Beschenkte Eigentümer. Das Grundbuch ist damit die einzige verbindliche Auskunft darüber, wem ein Grundstück gehört.
Das Gesetz kennt Ausnahmen, den sogenannten ausserbuchlichen Erwerb: Bei Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung und gerichtlichem Urteil geht das Eigentum schon vor der Eintragung über. Eine Erbengemeinschaft ist also ab dem Todestag Eigentümerin der geerbten Liegenschaft. Verfügen, das heisst verkaufen oder mit einer Hypothek belasten, kann sie aber erst, wenn das Grundbuch nachgeführt ist.
Der zweite Grundpfeiler ist die Form: Der Vertrag auf Übertragung von Grundeigentum braucht nach Art. 657 ZGB die öffentliche Beurkundung. Das gilt für den Kauf (Art. 216 OR) genauso wie für die Schenkung (Art. 243 OR). Ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig.
Welche Wege der Eigentumsübertragung gibt es?
| Weg | Form | Eigentum geht über | Typische Steuerfolge |
|---|---|---|---|
| Verkauf | Öffentliche Beurkundung | Mit Grundbucheintrag | Grundstückgewinnsteuer wird fällig |
| Schenkung | Öffentliche Beurkundung | Mit Grundbucheintrag | Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben; Schenkungssteuer je nach Kanton und Verwandtschaftsgrad |
| Erbvorbezug | Öffentliche Beurkundung | Mit Grundbucheintrag | Wie Schenkung, zusätzlich Ausgleichungspflicht im Erbfall |
| Erbgang | Von Gesetzes wegen (Art. 560 ZGB) | Mit dem Tod des Erblassers | Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben; Erbschaftssteuer je nach Kanton |
| Scheidung | Rechtskräftiges Urteil oder genehmigte Konvention | Mit dem Urteil bzw. Grundbucheintrag | In der Regel aufgeschoben bei güterrechtlicher Auseinandersetzung |
Den Vollzug beim Verkauf haben wir separat im Detail beschrieben, vom Vertragsentwurf über das Zahlungsversprechen der Bank bis zur Übergabe: Kaufvertrag, Notar und Übergabe. Dieser Artikel konzentriert sich im Folgenden auf die Übertragungen ohne Verkauf, allen voran die Überschreibung innerhalb der Familie.
Haus an die Kinder überschreiben: Schenkung und Erbvorbezug
Die häufigste Eigentumsübertragung ohne Verkauf ist die Überschreibung an die eigenen Kinder, als reine Schenkung oder als Erbvorbezug. Beide brauchen die öffentliche Beurkundung und den Grundbucheintrag. Drei Punkte entscheiden darüber, ob die Überschreibung später Frieden stiftet oder Streit:
- Ausgleichung: Ein Erbvorbezug an gesetzliche Erben ist im Erbfall nach Art. 626 ZGB zur Ausgleichung zu bringen, und zwar zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbgangs, nicht zum Wert bei der Übergabe. Wer die Ausgleichung nicht will, muss sie im Vertrag ausdrücklich wegbedingen, soweit die Pflichtteile der übrigen Erben das zulassen. Eine dokumentierte, neutrale Bewertung im Übertragungszeitpunkt erspart der nächsten Generation die Diskussion.
- Wohnrecht oder Nutzniessung: Meist wollen die Eltern im Haus bleiben. Dafür wird bei der Beurkundung gleich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung im Grundbuch eingetragen; der Wert dieses Vorbehalts reduziert den Schenkungswert. Die Unterschiede der beiden Varianten erklärt der Beitrag zu Wohnrecht und Nutzniessung.
- Hypothek: Die Schuld wandert nicht automatisch mit. Entweder übernehmen die Kinder die Hypothek, wozu die Bank zustimmen muss und die Tragbarkeit neu prüft, oder die Hypothek wird abgelöst. Was mit den Schuldbriefen geschieht, gehört ebenfalls in den Vertrag.
Übernehmen die Kinder neben der Hypothek auch eine Restzahlung, liegt eine gemischte Schenkung vor: Steuerlich wird das Geschäft dann in einen entgeltlichen und einen geschenkten Teil zerlegt, was die Grundstückgewinnsteuer teilweise auslösen kann. Spätestens hier lohnt sich die Beratung durch die Urkundsperson oder das Steueramt.
Wie läuft die Grundbuchanmeldung ab?
Eingetragen wird nur auf Anmeldung hin (Art. 963 ZGB): Die bisherige Eigentümerschaft muss die Übertragung schriftlich beim Grundbuchamt anmelden. In der Praxis übernimmt das die Urkundsperson direkt nach der Beurkundung. Das Grundbuchamt prüft den Rechtsgrund und die Belege und vollzieht den Eintrag; ab dann wirkt die Übertragung gegenüber jedermann.
Je nach Weg braucht die Anmeldung unterschiedliche Belege:
| Anlass | Zentrale Belege |
|---|---|
| Verkauf, Schenkung, Erbvorbezug | Öffentlich beurkundeter Vertrag |
| Erbgang | Erbenbescheinigung; bei Erbteilung zusätzlich der Teilungsvertrag |
| Scheidung | Rechtskräftiges Urteil mit genehmigter Konvention |
Beim Erbgang gilt die Besonderheit: Die Erbengemeinschaft ist bereits Eigentümerin, die Nachführung des Grundbuchs holt den Rechtszustand nur nach. Aufschieben sollte man sie trotzdem nicht, denn ohne Eintrag kann die Liegenschaft weder verkauft noch neu belastet werden.
Was kostet die Eigentumsübertragung?
Die Kosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen, die Kantone regeln die Höhe unterschiedlich:
- Notariat: in der Praxis 0,1 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises bzw. Verkehrswerts.
- Grundbuchgebühren: meist im Promillebereich des Verkehrswerts.
- Handänderungssteuer: je nach Kanton rund 1 bis 3,3 Prozent. Kantone wie Zürich, Aargau und Zug erheben keine; viele andere befreien Übertragungen an Ehegatten und direkte Nachkommen ganz oder teilweise. Eine Übersicht mit Kantonsvergleich bietet der Beitrag zu den Gebühren beim Hauskauf.
Dazu kommen die Steuern auf der Zuwendung selbst: Ehegatten sind in allen Kantonen von der Schenkungs- und Erbschaftssteuer befreit, direkte Nachkommen in den meisten, einzelne Kantone besteuern sie moderat. Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Schenkung, Erbvorbezug und Erbgang aufgeschoben, verschwindet aber nicht: Die latente Steuer geht auf die neue Eigentümerschaft über und wird bei einem späteren Verkauf ab dem ursprünglichen Erwerb gerechnet. Wie diese Steuer funktioniert, zeigt der Artikel zu den Steuern beim Hausverkauf.
Fazit: Der Eintrag ist der Übergang
Ob Verkauf, Schenkung oder Erbteilung: Am Ende jeder Eigentumsübertragung steht der Grundbucheintrag, und davor stehen Formvorschriften, die kein Handschlag ersetzt. Wer die Ausgleichung regelt, Wohnrecht und Hypothek sauber in den Vertrag nimmt und die Steuerfolgen vorher klärt, überträgt Eigentum ohne böse Überraschungen.
Der erste Schritt ist bei jeder Variante derselbe: den Wert der Immobilie kennen. Für die Ausgleichung unter Erben zählt er genauso wie für den Verkaufsentscheid. Die kostenlose avendo-Schnellbewertung liefert in wenigen Minuten eine fundierte Ausgangslage.
Häufige Fragen
- Wann geht das Eigentum an einer Immobilie rechtlich über?
- Grundsätzlich mit der Eintragung ins Grundbuch (Art. 656 ZGB). Ausnahmen sind Erbgang, Enteignung, Zwangsvollstreckung und gerichtliche Urteile: Dort geht das Eigentum schon vorher über, etwa mit dem Tod des Erblassers. Verfügen, also verkaufen oder belasten, können die neuen Eigentümer aber erst, wenn der Grundbucheintrag nachgeführt ist.
- Kann ich mein Haus ohne Notar überschreiben?
- Nein. Sowohl der Verkauf als auch die Schenkung oder der Erbvorbezug eines Grundstücks brauchen die öffentliche Beurkundung durch eine Urkundsperson, sonst ist das Geschäft nichtig. Die einzige Übertragung ohne Beurkundung ist der Erbgang: Dort geht das Eigentum von Gesetzes wegen auf die Erbengemeinschaft über, und das Grundbuch wird mit der Erbenbescheinigung nachgeführt.
- Was kostet es, ein Haus zu überschreiben?
- Rechnen Sie mit Notariatskosten von 0,1 bis 0,5 Prozent des Verkehrswerts plus Grundbuchgebühren. Die Handänderungssteuer von rund 1 bis 3,3 Prozent entfällt in vielen Kantonen bei Übertragungen an Ehegatten und direkte Nachkommen; Kantone wie Zürich, Aargau und Zug erheben sie gar nicht. Bei einer Schenkung an die eigenen Kinder bleibt die Überschreibung damit meist im Rahmen weniger tausend Franken.
- Was passiert bei der Überschreibung mit der Hypothek?
- Die Hypothek wandert nicht automatisch mit. Übernehmen die neuen Eigentümer die Schuld, muss die Bank der Schuldübernahme zustimmen und prüft dafür die Tragbarkeit wie bei einer Neuvergabe. Alternativ wird die Hypothek abgelöst, was ausserhalb der Laufzeit eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten kann. Die Regelung gehört in den Übertragungsvertrag.
- Fällt bei einer Schenkung Grundstückgewinnsteuer an?
- Nein, sie wird aufgeschoben: Bei Schenkung, Erbvorbezug und Erbgang verlangt das Steuerharmonisierungsgesetz den Steueraufschub. Die latente Steuer verschwindet aber nicht, sondern geht auf die Beschenkten über. Verkaufen diese später, wird der Gewinn ab dem ursprünglichen Erwerb der schenkenden Person berechnet, inklusive deren Haltedauer.
- Was ist der Unterschied zwischen Erbvorbezug und Schenkung?
- Rechtlich sind beide lebzeitige, beurkundungspflichtige Zuwendungen. Der Unterschied liegt im Erbrecht: Ein Erbvorbezug an gesetzliche Erben ist im Erbfall zur Ausgleichung zu bringen (Art. 626 ZGB), das Empfangene wird also an den Erbteil angerechnet, zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Erbgangs. Wer das nicht will, muss die Ausgleichung im Zuwendungsvertrag ausdrücklich wegbedingen, soweit die Pflichtteile das zulassen.
Daniel Schüpfer
Mitgründer, Strategie & Marketing
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