Eigenmietwert in der Schweiz: Was steckt dahinter – und was würde eine Abschaffung bedeuten?

Am 28. September 2025 stimmen wir in der Schweiz nicht einfach über den Eigenmietwert ab, sondern über eine umfassendere Reform der Wohneigentumsbesteuerung. Konkret geht es um eine Verfassungsänderung, die mehrere Elemente gleichzeitig betrifft: den sogenannten Systemwechsel bei der Besteuerung von selbstgenutztem Wohneigentum, die Frage der Abzüge (z. B. Unterhalt, Hypothekarzinsen) sowie die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften.

Der Eigenmietwert ist dabei nur ein Teil dieses Gesamtpakets – seine Beibehaltung oder Abschaffung hängt direkt vom Ausgang dieser Abstimmung ab. Wird die Vorlage angenommen, tritt das neue System in Kraft. Wird sie abgelehnt, bleibt alles beim Alten. Wer also ein Ja oder Nein in die Urne legt, entscheidet nicht nur über den Eigenmietwert, sondern über die gesamte künftige Besteuerung von Wohneigentum.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein steuerlich angerechnetes Einkommen für Eigenheimbesitzer. Die Idee dahinter:

• Wer im eigenen Haus wohnt, spart sich Mietkosten.

• Diese „ersparten Kosten“ gelten als geldwerter Vorteil.

• Deshalb wird so getan, als ob man sich selbst Miete zahlt – und dieser Betrag muss als Einkommen versteuert werden.

Der Eigenmietwert liegt in der Regel bei 60–70 % einer marktüblichen Miete und wird von den Kantonen festgelegt.

Ein Beispiel

Nehmen wir an, ein Einfamilienhaus hätte auf dem freien Markt eine Miete von CHF 3’000 pro Monat.

• Markt-Miete: 3’000 CHF × 12 = 36’000 CHF pro Jahr

• Eigenmietwert (ca. 65 %): 23’400 CHF pro Jahr

Dieser Betrag wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Gleichzeitig dürfen Eigentümer Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom Einkommen abziehen.

Warum wurde der Eigenmietwert eingeführt?

Der Eigenmietwert wurde 1934/35 im Rahmen der Bundessteuerreform eingeführt. Die ursprüngliche Idee: Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern.

• Mieter zahlen ihre Miete aus bereits versteuertem Einkommen.

• Eigentümer sparen sich die Miete – dieser Vorteil wird steuerlich berücksichtigt.

So sollte verhindert werden, dass Eigentum steuerlich bevorzugt wird.

Kritik am Eigenmietwert

Seit Jahren wird der Eigenmietwert heftig kritisiert, denn Eigentümer zahlen Steuern für ein Einkommen, das sie nicht wirklich erhalten. Dies ist vorallem für Personen die beispielsweise keine Hypothekarabzüge geltend machen können ungerecht. Dazu gehören vorallem auch Rentner, da Ihre Immobilien oft sehr tief oder nicht mehr belehnt sind: Wer schuldenfrei wohnt, hat keine Hypothekarzinsen zum Abziehen und wird stärker belastet.

Ein weiteres Problem sind die unterschiedliche Ansätze in den Kantonen, wiederkehrende Neubewertungen und Rechtsstreitigkeiten die daraus resultieren.

Was würde eine Abschaffung des Eigenmietwert für die Immobilienpreise bedeuten?

Die Folgen einer Abschaffung des Eigenmietwerts sind vielschichtig und hängen stark vom Zinsumfeld ab. Es gibt Argumente für steigende, aber auch für sinkende Preise.

1. Argument für steigende Preise

• Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts entfällt die bisherige „Steuerstrafe“ für Eigentümer.

• Wohneigentum wird dadurch netto günstiger und für viele Haushalte attraktiver.

• Kurzfristig könnte dies die Nachfrage nach selbstgenutztem Eigentum erhöhen und die Preise weiter antreiben.

2. Argument für sinkende Preise

• Gleichzeitig würden Abzugsmöglichkeiten wie Hypothekarzinsen oder werterhaltende Renovationen entfallen oder stark eingeschränkt.

• Hohe Verschuldung wäre steuerlich nicht mehr attraktiv.

• Das könnte insbesondere die Nachfrage nach stark fremdfinanzierten Objekten dämpfen, vor allem im oberen Preissegment.

3. Langfristige Perspektive – entscheidend ist das Zinsumfeld

• Auf lange Sicht profitieren vor allem mittlere Einkommen und Haushalte mit moderater Verschuldung: Für sie wird Wohnen netto günstiger.

• Wer jedoch hohe Hypotheken aufnehmen muss, könnte stärker belastet werden – besonders dann, wenn die Zinsen steigen.

• Warum? Heute können Eigentümer hohe Zinskosten steuerlich abziehen. Nach der Reform wäre das nicht mehr möglich. Damit wird eine Zinssteigerung für Eigentümer direkt voll spürbar.

Ein Blick auf die geplanten Mehr- oder Mindereinnahmen bei den Steuern zeigt im Umkehrschluss wann wohnen im Wohneigentum teurer oder günstiger wird:

• Bei einem durchschnittlichen Hypothekarzins von 1,5 % würden Bund, Kantone und Gemeinden rund 1,8 Milliarden Franken an Steuereinnahmen verlieren – weil Eigentümer weniger versteuern müssen.

• Steigt das Zinsniveau jedoch auf etwa 3 %, kehrt sich der Effekt um: Dann erzielt die öffentliche Hand Mehreinnahmen, weil Eigentümer die höheren Zinskosten nicht mehr abziehen dürfen.

👉 Der Umkehrschluss für den Immobilienmarkt: Ab etwa 3 % Hypothekarzins wird Wohnen für Eigentümer im neuen System wieder teurer als heute. Damit sinkt die Attraktivität von stark fremdfinanzierten Immobilien, was die Nachfrage dämpfen und Preissteigerungen bremsen könnte.

Fazit

Der Eigenmietwert ist eines der umstrittensten Kapitel der Schweizer Steuerpolitik. Er sollte ursprünglich für Gerechtigkeit sorgen, ist aber längst zum Zankapfel geworden. Eine Abschaffung könnte Wohneigentum attraktiver machen – und damit die Nachfrage und Preise weiter in die Höhe treiben. Doch solange sich Politik und Kantone nicht auf eine Lösung einigen, bleibt er uns wohl noch eine Weile erhalten.