Eine Immobilie hat in der Schweiz mindestens drei Werte. Der Verkehrswert zeigt, was der Markt heute zahlt, und ist Grundlage für Verkaufspreis, Belehnung und Tragbarkeit. Der Steuerwert wird von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt und dient als Basis für die Vermögenssteuer und in vielen Kantonen für den Eigenmietwert. Der amtliche Wert ist in den meisten Kantonen nur ein anderer Name dafür, in manchen aber eine eigene behördliche Grösse, etwa für Erbteilungen oder Pfandbestellungen.
Ihr Haus hat nicht einen Wert. Es hat mindestens drei. Und die drei Zahlen liegen oft weit auseinander, manchmal um mehrere hunderttausend Franken.
Der eine Wert steht auf der Steuerveranlagung. Der andere auf dem Inserat, wenn Sie verkaufen wollen. Und dann gibt es noch den amtlichen Wert, den manche Kantone für genau das Gleiche verwenden wie den Steuerwert, andere für etwas völlig anderes. Willkommen im Schweizer Bewertungsdschungel.
Die gute Nachricht: Das System ist nicht chaotisch. Es ist nur kantonal. Wer die drei Begriffe einmal sauber auseinanderhält, versteht seine Steuerveranlagung, seinen Erbschein und sein Verkaufsinserat gleichzeitig besser.
| Verkehrswert | Steuerwert | Amtlicher Wert | |
|---|---|---|---|
| Wer legt ihn fest? | der Markt, ermittelt von Bank, Makler oder Gutachter | die kantonale Steuerverwaltung | eine Behörde, je nach Kanton |
| Wofür dient er? | Verkaufspreis, Belehnung, Tragbarkeit | Vermögenssteuer, in vielen Kantonen Eigenmietwert, teils Liegenschaftssteuer | meist wie der Steuerwert, in manchen Kantonen zusätzlich Erbteilung, Pfandbestellung, Zwangsverwertung |
| Wie oft ändert er sich? | laufend mit dem Markt | bei Neubewertungen, meist alle fünf bis zehn Jahre | je nach Kanton |
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, den Ihre Immobilie heute auf dem freien Markt erzielen würde. Lage, Zustand, Grösse, Ausbau, Vergleichsobjekte in der Umgebung. Das alles fliesst rein, meist über eine hedonische Bewertung, wie sie Banken verwenden, oder über die Einschätzung eines Maklers oder Gutachters vor Ort.
Der Verkehrswert ist der einzige der drei Werte, der sich laufend verändert. Steigt der Markt, steigt er mit. Fällt er, fällt er mit. Er ist Grundlage für den Verkaufspreis, für die Belehnung durch die Bank und für die Tragbarkeitsrechnung bei der Hypothek.
Wie genau diese Zahl zustande kommt und worauf Sie dabei achten sollten, haben wir an anderer Stelle bereits im Detail erklärt.
Weiterlesen: Was ist der Verkehrswert einer Immobilie, Wie viel kostet es, eine Immobilie schätzen zu lassen
Was ist der Steuerwert?
Der Steuerwert ist eine ganz andere Zahl mit einem ganz anderen Zweck. Ihn legt nicht der Markt fest, sondern die kantonale Steuerverwaltung. Er dient als Basis für die Vermögenssteuer, in vielen Kantonen für den Eigenmietwert und teilweise für die Liegenschaftssteuer.
Je nach Kanton fliessen unterschiedliche Rechenmodelle ein. Der eine Kanton stützt sich auf den Verkehrswert, der nächste auf den Ertragswert, ein dritter auf eine Mischung aus beidem oder auf den reinen Realwert, also die Bausubstanz. Das Resultat: Zwei identische Häuser in zwei Kantonen können beim Steuerwert um Zehntausende Franken auseinanderliegen, obwohl ihr Marktwert praktisch identisch ist.
Und der Steuerwert hinkt dem Markt systematisch hinterher. Neubewertungen finden meist alle fünf bis zehn Jahre statt, manche Kantone liessen es jahrelang schleifen. Zürich hat seine Vermögenssteuerwerte per 1. Januar 2026 neu festgelegt, mit einem Sprung von durchschnittlich 48 Prozent bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum. Aargau hat bereits seit Anfang 2025 ein neues Modell, künftig mit Neubewertung alle fünf Jahre statt alle paar Jahrzehnte.
Das heisst für Sie: Ein tiefer Steuerwert aus dem Jahr 2015 sagt nichts über den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie heute aus. Er sagt nur, wann der Kanton das letzte Mal hingeschaut hat.
Ist der amtliche Wert dasselbe wie der Steuerwert?
Und jetzt wird es erst richtig verwirrend. In vielen Deutschschweizer Kantonen ist der amtliche Wert schlicht ein anderes Wort für den Steuerwert. Bern spricht von der amtlichen Schatzung, andere Kantone von Katasterwert oder Schatzwert. Gemeint ist meistens dasselbe behördliche Modell, das für Steuerzwecke verwendet wird.
Aber eben nur meistens. In einigen Kantonen dient der amtliche Wert zusätzlich als Grundlage für ganz andere Dinge: für die Berechnung von Erbteilungen, für Pfandbestellungen bei der Bank, für Zwangsverwertungen, teils für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer als Ausgangswert. Er ist also nicht bloss eine Spielart des Steuerwerts, sondern in manchen Kantonen eine eigenständige behördliche Referenzgrösse mit mehreren Anwendungsfeldern gleichzeitig.
Was das konkret für Ihre Liegenschaft bedeutet, hängt vom Kanton ab, in dem sie liegt. Es gibt keine gesamtschweizerische Definition, die für alle 26 Kantone gleich gilt. Wer sicher gehen will, fragt bei der kantonalen Steuerverwaltung direkt nach, was der amtliche Wert bei ihr konkret abbildet.
Wichtig: Verwechseln Sie den amtlichen Wert nicht mit dem Gebäudeversicherungswert. Der hat mit Steuern nichts zu tun, sondern bestimmt, wofür Sie im Brandfall versichert sind, und wird von der kantonalen Gebäudeversicherung separat festgelegt.
Weiterlesen: Gebäudeversicherungswert berechnen, Die hedonische Bewertung im Detail
Warum liegen die Werte so weit auseinander?
Drei Gründe, und alle drei greifen ineinander.
Erstens der Zweck. Der Verkehrswert soll den Markt abbilden, der Steuerwert soll eine gleichmässige, verwaltbare Besteuerung ermöglichen. Zwei Ziele, zwei Methoden.
Zweitens das Timing. Der Markt bewegt sich täglich. Die Behörde bewertet alle paar Jahre neu, manchmal seltener.
Drittens die Politik. Ein Steuerwert, der zu nahe am Marktwert liegt, treibt die Vermögenssteuer und den Eigenmietwert in die Höhe. Das will kein Kanton seinen Eigentümern antun, zumindest nicht ohne Not. Deshalb liegt der Steuerwert in der Praxis oft bei 60 bis 80 Prozent des Marktwerts, bis eine überfällige Neubewertung das Verhältnis plötzlich korrigiert, so wie gerade in Zürich geschehen.
Welcher Wert zählt wann?
Beim Verkauf zählt der Verkehrswert, nicht der Steuerwert. Ein Käufer orientiert sich am Markt, nicht an einer Steuerveranlagung von vor acht Jahren. Wer seinen Verkaufspreis am Steuerwert ausrichtet, verschenkt im einen Fall Geld oder vertreibt im anderen Fall jeden ernsthaften Interessenten.
Bei der Vermögenssteuer zählt der Steuerwert beziehungsweise der amtliche Wert, je nach Kanton. Steigt dieser nach einer Neubewertung sprunghaft, wie gerade in Zürich oder Aargau, steigt auch Ihre Steuerrechnung. Eine Einsprache gegen eine überhöhte Neubewertung ist möglich, aber nur innert der kantonalen Fristen und nur mit nachvollziehbaren Vergleichswerten.
Bei einer Erbschaft oder einer güterrechtlichen Auseinandersetzung braucht es oft beide Zahlen gleichzeitig: den amtlichen Wert für die steuerliche Seite, den Verkehrswert für die faire Aufteilung unter den Erben oder Ehepartnern. Wer hier nur eine der beiden Zahlen heranzieht, produziert Streit.
| Situation | Massgebender Wert |
|---|---|
| Verkauf | Verkehrswert |
| Vermögenssteuer | Steuerwert bzw. amtlicher Wert, je nach Kanton |
| Erbschaft, güterrechtliche Auseinandersetzung | oft beide: amtlicher Wert für die steuerliche Seite, Verkehrswert für die faire Aufteilung |
| Versicherung im Brandfall | Gebäudeversicherungswert, separat festgelegt |
Weiterlesen: Immobilienbewertung bei Erbschaft, Schweizer Grundstückgewinnsteuer leicht erklärt
Wo der Verkehrswert Ihrer Immobilie heute liegt, unabhängig von der Steuerveranlagung, sehen Sie mit der avendo Schnellbewertung in wenigen Minuten.
Was ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Am 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten mit 57,7 Prozent Ja zur Abschaffung des Eigenmietwerts gestimmt. Der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 angesetzt. Ab dann wird der Eigenmietwert für selbstbewohntes Eigentum nicht mehr besteuert, im Gegenzug fallen die meisten Unterhaltsabzüge weg, und der Schuldzinsabzug wird eingeschränkt.
Für den Steuerwert selbst ändert das zunächst wenig. Er bleibt die Basis für die Vermögenssteuer. Aber seine zweite Funktion, die Berechnungsgrundlage für den Eigenmietwert, verschwindet für selbstbewohntes Eigentum. Einzelne Kantone prüfen bereits, ob sie den Steuerausfall mit einer neuen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen kompensieren. Wer in einem Kanton mit Zweitwohnsitz lebt, sollte das in den nächsten Jahren im Auge behalten. Alle Details zum Systemwechsel stehen im Beitrag Eigenmietwert abgeschafft.
Kurz zusammengefasst
Drei Werte, drei Zwecke. Der Verkehrswert zeigt, was der Markt zahlt. Der Steuerwert zeigt, was der Kanton für die Vermögenssteuer ansetzt. Der amtliche Wert ist in den meisten Kantonen nur ein anderer Name dafür, in manchen aber eine eigene Grösse mit zusätzlichen Aufgaben.
Wer verkauft, rechnet mit dem Verkehrswert. Wer die Steuerrechnung versteht, rechnet mit dem Steuerwert. Und wer beides durcheinanderbringt, zahlt entweder zu viel Steuern oder verkauft zu einem Preis, den niemand bezahlen will.
