Immobilienmarkt Zürich 2026: Preise, Nachfrage und Prognose
Der Zürcher Immobilienmarkt bleibt 2026 angespannt: Die Leerwohnungsziffer der Stadt liegt bei 0,07 Prozent, die Preise steigen weiter, und Banken erwarten für das Jahr 3 bis 4,5 Prozent nominales Wachstum. Eigentumswohnungen kosten im Kanton rund CHF 11'500 pro Quadratmeter, in städtischen Toplagen über CHF 17'000. Für Verkäufer ist das einer der besten Zeitpunkte der Dekade – für Käufer ein Markt ohne Verhandlungsmacht.
0,07 Prozent. So tief ist die Leerwohnungsziffer der Stadt Zürich im Frühjahr 2026 gefallen. Weniger als 200 freie Wohnungen, in einer Stadt mit über 230'000 Wohneinheiten. Wer seit Jahren auf eine Abkühlung wartet, wartet immer noch. Und wer glaubt, der Kanton Zürich sei ein einziger Markt, hat noch nie versucht, sich in Küsnacht und in Winterthur am selben Nachmittag ein Haus anzuschauen.
Wie hoch sind die Immobilienpreise in Zürich 2026?
Im Kanton Zürich kostet die Eigentumswohnung im Schnitt rund CHF 11'500 pro Quadratmeter, das Einfamilienhaus rund CHF 10'700. Die Hauspreise im Kanton liegen damit im Median bei etwa 1,6 Millionen Franken, Wohnungen bei rund 1,2 Millionen. Klingt happig – ist aber nur der Kantonsdurchschnitt.
In der Stadt selbst spielt eine andere Liga. In Toplagen wie Seefeld oder Enge zahlen Käufer über CHF 17'000 pro Quadratmeter, in Küsnacht und Zollikon am See ähnlich viel oder mehr. Winterthur, Dietikon oder Regensdorf liegen dagegen deutlich unter dem Stadtschnitt. Der Kanton Zürich ist kein Markt. Er ist zwanzig Märkte mit demselben Autokennzeichen.
| Segment | Preisniveau 2026 |
|---|---|
| Eigentumswohnung, Kanton (Ø) | rund CHF 11'500 / m² |
| Einfamilienhaus, Kanton (Ø) | rund CHF 10'700 / m² |
| Median Haus, Kanton | rund CHF 1,6 Mio. |
| Median Wohnung, Kanton | rund CHF 1,2 Mio. |
| Toplagen Seefeld / Enge / Zollikon | über CHF 17'000 / m² |
| Winterthur, Dietikon, Regensdorf | deutlich unter Stadtschnitt |
Und die Richtung stimmt für Verkäufer weiterhin. Häuser legten in den letzten zwölf Monaten je nach Auswertung zwischen 3 und 7 Prozent zu, Wohnungen zwischen 3 und 5 Prozent. Über zehn Jahre gerechnet: plus 45 Prozent bei Häusern, plus 35 Prozent bei Wohnungen. Wer 2016 gekauft hat, hat mit seiner Wohnung mehr verdient als mit fast jeder Anlage, die er sonst hätte tätigen können.
Warum kühlt der Markt nicht ab?
Die 0,07 Prozent von oben sind kein Ausrutscher. Sie sind das Ergebnis von drei Dingen, die alle gleichzeitig gegen mehr Angebot arbeiten.
Erstens: Zürich wächst. Der Kanton rechnet mittel- bis langfristig mit einem Zuwachs von Zehntausenden Einwohnern, laut kantonaler Prognose primär durch Zuwanderung aus dem Ausland, mit dem grössten absoluten Zuwachs in der Stadt selbst.
Zweitens: die Haushaltsstruktur. Über die Hälfte der Haushalte in der Stadt Zürich sind Einpersonenhaushalte. Das braucht mehr Wohnungen pro Kopf, nicht weniger.
Drittens, und das ist der eigentliche Treiber: Wer heute eine Wohnung hat, bewegt sich nicht mehr. Bei über 200 Bewerbungen pro Inserat und Mietaufschlägen von rund 8,5 Prozent auf Neuvermietungen zieht niemand freiwillig um. Der Markt verstopft sich selbst.
Und genau das drückt Leute ins Eigentum, die eigentlich lieber gemietet hätten. Wer keine Wohnung findet oder sich den Mietaufschlag nicht leisten will, rechnet plötzlich durch, ob Kaufen nicht doch die bessere Option ist. Das ist keine Liebe zum Eigenheim. Das ist ein verstopfter Mietmarkt, der Käufer produziert.
Was prognostizieren die Banken für 2026?
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index liegt per zweitem Quartal 2026 bei 0,72 Punkten – moderat, die Risikozone beginnt erst bei 1,0. UBS rechnet für die kommenden Quartale mit robuster Nachfrage nach Wohneigentum; ein Wendepunkt sei angesichts der weiterhin tiefen Finanzierungskosten nicht in Sicht. Für das Gesamtjahr 2026 kalkulieren Banken mit einem nominalen Preiswachstum von 3 bis 4,5 Prozent, für den Kanton Zürich eher am oberen Ende dieser Spanne.
| Indikator | Stand 2026 |
|---|---|
| Leerwohnungsziffer Stadt Zürich | 0,07 % |
| UBS Bubble Index (Q2) | 0,72 (Risikozone ab 1,0) |
| Erwartetes Preiswachstum 2026 | 3 – 4,5 % nominal |
| SNB-Leitzins | 0 % |
| Festhypothek 10 Jahre | rund 1,5 – 1,8 % |
Die Zinsen spielen dabei mit, nicht gegen den Markt. Die Nationalbank hält den Leitzins bei 0 Prozent, zehnjährige Festhypotheken liegen um die 1,5 bis 1,8 Prozent. Wer vor drei Jahren noch mit 3 Prozent kalkuliert hat, finanziert heute deutlich günstiger als damals befürchtet – mehr dazu in der Hypothekarzins-Prognose 2026. Das allein erklärt, warum trotz absurder Preise weiter gekauft wird.
Der Haken, den kaum jemand erwähnt
Im letzten globalen UBS Real Estate Bubble Index lag Zürich auf Platz drei weltweit, hinter Miami und Tokio. Der Grund: Kaufpreise sind in den letzten zehn Jahren rund 60 Prozent gestiegen, Mieten und Einkommen deutlich weniger. Wer sich in der Stadt eine 60-Quadratmeter-Wohnung kauft und sie vermieten würde, bräuchte über 40 Jahre Mieteinnahmen, um den Kaufpreis wieder herauszuholen. Das ist keine Rendite. Das ist eine Wette auf weiter steigende Preise.
Die tiefen Zinsen sind der Grund, warum diese Wette bisher aufgegangen ist. Sie sind auch das Risiko. Steigen die Zinsen schneller als erwartet oder bremst die Zuwanderung merklich ab, trifft es zuerst jene, die sich am oberen Rand ihrer Kreditwürdigkeit finanziert haben. Aktuell sieht danach niemand aus. Aber "aktuell" ist bei Prognosen immer das Wort, das im Nachhinein am meisten wehtut.
In einem Markt mit derart grossen Lageunterschieden entscheidet die richtige Preiseinschätzung über den Verkaufserfolg. Mit der avendo Schnellbewertung sehen Sie in wenigen Minuten, wo Ihre Zürcher Immobilie heute steht.
Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer?
Wer verkauft, verkauft 2026 zu einem der besten Zeitpunkte der letzten Dekade. Besonders in der Stadt Zürich und am See, wo das Angebot am knappsten ist. Wie Banken den Wert dabei ermitteln, zeigt der Beitrag zur hedonischen Bewertung.
Wer kauft, kauft in einem Markt, der ihm keine Verhandlungsmacht gibt. Orientieren Sie sich deshalb nicht am Maximum Ihrer Kreditwürdigkeit, sondern an dem, was auch bei einem Zinsanstieg von einem Prozentpunkt noch tragbar bleibt. Und wer in der Agglomeration statt in der Stadt sucht, findet nicht nur mehr Auswahl, sondern auch realistischere Quadratmeterpreise – ein Blick auf die aktuellen Angebote lohnt sich hier doppelt.
| Ihre Rolle | Das Wichtigste 2026 |
|---|---|
| Verkäufer in Stadt / am See | knappes Angebot, starker Zeitpunkt |
| Verkäufer in der Agglomeration | Preis realistisch ansetzen, Lage differenziert bewerten |
| Käufer | nicht am Maximum finanzieren, +1 % Zins durchrechnen |
| Kapitalanleger | Rendite prüfen, nicht auf Wertsteigerung wetten |
Die Quintessenz
Der Zürcher Markt kühlt 2026 nicht ab. Er verteilt sich einfach ungleicher, als er es ohnehin schon tat. Wer verkauft, profitiert – wer kauft, braucht eine Reserve für den Fall, dass die Zinsen doch schneller drehen als erwartet.
Wie sich der Kanton Zürich in den gesamtschweizerischen Trend einordnet, zeigt der Marktbericht zum Schweizer Immobilienmarkt 2026.
Häufige Fragen
- Wie hoch sind die Immobilienpreise im Kanton Zürich 2026?
- Im Kanton Zürich kostet die Eigentumswohnung 2026 im Schnitt rund CHF 11'500 pro Quadratmeter, das Einfamilienhaus rund CHF 10'700. Im Median liegen Häuser damit bei etwa 1,6 Millionen Franken und Wohnungen bei rund 1,2 Millionen. Das ist jedoch der Kantonsdurchschnitt – in städtischen Toplagen wie Seefeld oder Enge werden über CHF 17'000 pro Quadratmeter bezahlt.
- Wie tief ist die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich?
- Die Leerwohnungsziffer der Stadt Zürich ist im Frühjahr 2026 auf 0,07 Prozent gefallen. Das entspricht weniger als 200 freien Wohnungen bei über 230'000 Wohneinheiten. Ursachen sind das Bevölkerungswachstum, der hohe Anteil an Einpersonenhaushalten und die geringe Umzugsbereitschaft bestehender Mieter, die den Markt zusätzlich verstopft.
- Steigen die Immobilienpreise in Zürich 2026 weiter?
- Ja. Banken kalkulieren für 2026 mit einem nominalen Preiswachstum von 3 bis 4,5 Prozent, für den Kanton Zürich eher am oberen Ende dieser Spanne. In den letzten zwölf Monaten legten Häuser je nach Auswertung 3 bis 7 Prozent zu, Wohnungen 3 bis 5 Prozent. Ein Wendepunkt ist angesichts der tiefen Finanzierungskosten derzeit nicht in Sicht.
- Ist der Zürcher Immobilienmarkt überbewertet?
- Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index liegt im zweiten Quartal 2026 bei 0,72 Punkten – moderat, denn die Risikozone beginnt erst bei 1,0. Im globalen Vergleich lag Zürich zuletzt allerdings auf Platz drei weltweit. Grund sind Kaufpreise, die in zehn Jahren rund 60 Prozent gestiegen sind, während Mieten und Einkommen deutlich weniger zulegten.
- Lohnt sich 2026 der Kauf einer Renditewohnung in Zürich?
- Rein rechnerisch kaum. Wer in der Stadt Zürich eine 60-Quadratmeter-Wohnung kauft und vermietet, benötigt über 40 Jahre Mieteinnahmen, um den Kaufpreis zu decken. Das ist weniger eine Rendite als eine Wette auf weiter steigende Preise. Getragen wird sie von den tiefen Zinsen – die zugleich das grösste Risiko dieser Rechnung darstellen.
Daniel Schüpfer
Mitgründer, Strategie & Marketing
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