Mehrfamilienhaus verkaufen: Bewertung, Käufer, Mieter und Steuern

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen Sie in der Schweiz anders als ein Einfamilienhaus: Die Käufer rechnen mit der Rendite, nicht mit dem Wohngefühl. Entscheidend sind deshalb ein belastbarer Ertragswert, ein vollständiges Dossier zu den Mietverhältnissen und der passende Käuferkreis. Die Mietverträge gehen beim Verkauf automatisch auf die Käuferschaft über, und auf den Gewinn fällt die kantonale Grundstückgewinnsteuer an. Dieser Leitfaden führt Schritt für Schritt durch den Verkauf.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Ein Mehrfamilienhaus wird vor allem über den Ertragswert bewertet. Dafür wird der nachhaltige Jahresmietertrag mit einem Kapitalisierungssatz in einen Wert umgerechnet: Ertragswert = Mietertrag ÷ Kapitalisierungssatz. Der Satz bildet ab, welche Rendite ein Käufer für Lage, Zustand und Risiko der Liegenschaft verlangt.

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus erzielt einen Soll-Mietertrag von CHF 180'000 pro Jahr. Bei einem angenommenen Kapitalisierungssatz von 4,5 % ergibt sich ein Ertragswert von CHF 4'000'000. Bei 4,0 % wären es CHF 4'500'000. Schon ein halber Prozentpunkt verschiebt den Wert also um eine halbe Million Franken. Deshalb lohnt sich eine sorgfältige Herleitung des Satzes, statt eine Faustregel zu übernehmen.

Bewertungsmethode	Was sie misst	Wann sie zählt
Ertragswert	Kapitalisierter nachhaltiger Mietertrag	Standard für Renditeliegenschaften
DCF (Discounted Cashflow)	Künftige Erträge und Investitionen, auf heute abgezinst	Professionelle Käufer und grössere Liegenschaften
Realwert	Landwert plus Zeitwert der Gebäude	Zur Plausibilisierung und bei Entwicklungspotenzial
Vergleichswert	Preise ähnlicher Verkäufe	Nur ergänzend, weil kaum zwei Mehrfamilienhäuser vergleichbar sind

Was den Wert zusätzlich bewegt:

• Mietzinspotenzial: Liegen die Ist-Mieten unter dem Markt, sehen Käufer Potenzial. Wie weit sich Mieten anpassen lassen, bestimmt das Mietrecht, etwa über den Referenzzinssatz.
• Leerstand: Leere Wohnungen senken den Ertrag und werfen Fragen zur Vermietbarkeit auf.
• Investitionsbedarf: Anstehende Arbeiten an Dach, Fassade, Fenstern oder Heizung ziehen Käufer vom Preis ab.
• Ausnützungsreserve: Lässt die Zone mehr Fläche zu, ist die Liegenschaft auch für Entwickler interessant.

Wer kauft Mehrfamilienhäuser?

Der Käuferkreis für Mehrfamilienhäuser ist kleiner und professioneller als bei Einfamilienhäusern. Jede Käufergruppe schaut auf andere Punkte, und das Verkaufsdossier sollte genau diese beantworten.

Käufergruppe	Worauf sie achtet
Private Investoren	Lage, Zustand, Rendite nach Finanzierung
Pensionskassen und Anlagestiftungen	Stabile Erträge, Grösse, Zustand und Energiestandard
Immobilienfonds	Passung ins Portfolio, Grösse, Rendite
Family Offices	Langfristiger Werterhalt, diskrete Abwicklung
Entwickler und Bauträger	Ausnützungsreserve, Potenzial für einen Ersatzneubau

Beim Verkauf an Käufer aus dem Ausland gilt die Lex Koller: Personen im Ausland dürfen Wohnliegenschaften wie ein Mehrfamilienhaus nicht als reine Kapitalanlage erwerben. Staatsangehörige der EU und EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung C dürfen dagegen ohne Einschränkung kaufen (Quelle: UBS). Kauft eine Gesellschaft, zählt, ob sie von Personen im Ausland beherrscht wird (Quelle: Kanton Zürich). Klären Sie das früh, bevor Sie mit einem Interessenten verhandeln.

Welche Unterlagen braucht der Käufer?

Professionelle Käufer prüfen ein Mehrfamilienhaus vor dem Angebot gründlich, in der sogenannten Due Diligence. Je vollständiger Ihr Dossier ist, desto schneller läuft diese Prüfung und desto weniger Unsicherheit preist der Käufer ein.

Unterlage	Warum sie zählt
Mieterspiegel mit Soll- und Ist-Mieten	Grundlage jeder Renditeberechnung, zeigt Leerstand und Mietzinspotenzial
Mietverträge samt Nachträgen	Laufzeiten, Kündigungsfristen, Indexierungen
Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre	Zeigen, ob die Nebenkosten sauber abgerechnet werden
Liegenschaftsrechnung	Erträge und Kosten der letzten Jahre
Unterhalts- und Investitionsliste	Was wurde wann saniert, was steht an
Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten	Rechte und Lasten auf dem Grundstück
Pläne, Flächen, Zonenplan	Flächen der Wohnungen, Ausnützungsreserve
GEAK (falls vorhanden)	Energetischer Zustand der Gebäudehülle und Haustechnik

Eine ausführliche Liste für alle Objektarten bietet die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.

Was passiert mit den Mietern beim Verkauf?

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gehen die Mietverhältnisse mit dem Eigentum automatisch auf die Käuferschaft über (Art. 261 OR). Die Mieterinnen und Mieter müssen weder zustimmen noch ausziehen, und ihre Verträge gelten unverändert weiter.

Die neue Eigentümerschaft kann eine Wohnung nur dann vorzeitig kündigen, wenn sie dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht, und auch dann nur mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin. Wer ein Mehrfamilienhaus als Anlage kauft, übernimmt die Mieterschaft also in aller Regel so, wie sie ist.

Im Kaufvertrag gehören drei Punkte geregelt:

• Stichtag: Ab wann Mieteinnahmen und Kosten auf die Käuferschaft übergehen (Nutzen- und Schadenbeginn).
• Nebenkosten: Wie die laufende Nebenkostenperiode zwischen Verkäufer und Käufer abgegrenzt wird.
• Mietzinsdepots: Dass die Depots mit den Mietverhältnissen auf die Käuferschaft übertragen werden.

Informieren Sie die Mieterschaft nach der Eigentumsübertragung schriftlich über die neue Eigentümerschaft und die neue Zahlungsverbindung.

Wie wird ein Mehrfamilienhaus vermarktet?

Mehrfamilienhäuser werden auf zwei Arten verkauft: Off-Market, also diskret an einen ausgewählten Kreis von Investoren, oder On-Market über die grossen Immobilienportale. Bei höheren Preisen und professionellen Käufern ist der diskrete Weg verbreitet, weil die Mieterschaft nicht beunruhigt wird und das Objekt nicht monatelang sichtbar im Markt steht. Die Vor- und Nachteile beider Wege vergleicht der Artikel On-Market oder Off-Market.

Für den öffentlichen Verkauf gilt: Ein Inserat für ein Mehrfamilienhaus überzeugt mit Zahlen, nicht mit Stimmungsbildern. Nennen Sie Soll-Mietertrag, Anzahl und Mix der Wohnungen, Baujahr und letzte Sanierungen. Ergänzen Sie gute Fotos, Grundrisse und, wo es passt, eine Drohnenaufnahme der Umgebung. Gezielte Online-Kampagnen an Investoren, Family Offices oder Bauträger lassen sich auch ohne öffentliches Inserat einsetzen.

Steuern und Kosten beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Steuer oder Kosten	Wer trägt sie	Hinweis
Grundstückgewinnsteuer	Verkäufer	Kantonal; sinkt meist mit der Haltedauer, bei kurzer Haltedauer droht ein Zuschlag
Handänderungssteuer	Je nach Kanton, meist die Käuferschaft	Nicht alle Kantone erheben sie, etwa Zürich, Aargau und Zug nicht
Notariats- und Grundbuchgebühren	Nach Vertrag, oft hälftig	Kantonal geregelt
Vorfälligkeitsentschädigung	Verkäufer	Nur bei laufender Festhypothek, siehe Hypothek beim Verkauf ablösen

Wie die Grundstückgewinnsteuer berechnet wird und welche Kosten Sie abziehen können, erklärt der Artikel zur Grundstückgewinnsteuer.

Mehrfamilienhaus in einer Gesellschaft: Gehört die Liegenschaft einer Immobiliengesellschaft, lässt sich statt des Grundstücks die Gesellschaft verkaufen. Steuerlich spart das die Grundstückgewinnsteuer in der Regel nicht: Der Verkauf der Mehrheit an einer Immobiliengesellschaft wirkt wie eine Veräusserung des Grundstücks und ist ihr gleichgestellt (Art. 12 Abs. 2 StHG). Lassen Sie diese Variante deshalb vorab von einer Steuerfachperson durchrechnen.

Mit Makler oder privat verkaufen?

Beim Mehrfamilienhaus entscheidet vor allem der Zugang zu Käufern. Ein auf Renditeliegenschaften spezialisierter Makler kennt Investoren, erstellt das Verkaufsdossier, begleitet die Due Diligence und führt die Verhandlung. Beim privaten Verkauf sparen Sie die Provision, übernehmen aber Bewertung, Dossier, Käufersuche und Vertragsverhandlung selbst.

Empfehlung: Wer wenig Zeit hat oder an professionelle Käufer verkaufen will, fährt mit einem spezialisierten Makler meist besser. Wer bereits einen interessierten Käufer hat, etwa aus der Familie oder dem Bekanntenkreis, braucht vor allem eine unabhängige Bewertung und eine sorgfältige Beurkundung.

Fazit

Ein Mehrfamilienhaus erfolgreich zu verkaufen heisst, die Rechnung des Käufers vorwegzunehmen: einen nachvollziehbaren Ertragswert, ein vollständiges Dossier zu Mietern und Zustand und die passende Käufergruppe. Wer die Mietverhältnisse, die Steuern und eine laufende Hypothek früh klärt, verhandelt aus einer starken Position.

Einen ersten Anhaltspunkt für den Wert liefert die kostenlose Schnellbewertung von avendo. Für den Verkauf selbst begleitet Sie auf Wunsch ein regionaler Experte aus dem avendo-Netzwerk.