Immobilie verkaufen mit Wohnrecht oder Nutzniessung - so funktioniert es

Ja, Sie können Ihre Immobilie in der Schweiz verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben. Drei Wege führen dahin: ein Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht, ein Verkauf mit Nutzniessung oder ein Teilverkauf, bei dem Sie nur einen Anteil abgeben. Alle drei werden im Grundbuch eingetragen und bleiben auch nach einem Weiterverkauf bestehen. Der Preis dafür ist eine Wertminderung: Je länger das Recht voraussichtlich dauert, desto tiefer fällt Ihr Verkaufserlös aus.

In diesem Artikel erfahren Sie, worin sich die Modelle unterscheiden, wie sich die Rechte auf den Verkaufspreis auswirken und worauf Sie bei der Umsetzung achten sollten.

Wie verkaufe ich mein Haus im Alter?

Wer im Alter verkauft, hat fünf Möglichkeiten. Welche passt, hängt an einer einzigen Frage: Wollen Sie in der Immobilie wohnen bleiben oder nicht? Wer ausziehen will, erhält den vollen Verkehrswert. Wer bleiben will, tauscht einen Teil des Erlöses gegen ein Wohnrecht, eine Nutzniessung oder einen behaltenen Miteigentumsanteil.

Modell	Sie bleiben wohnen	Sie erhalten	Passt, wenn
Verkauf und Auszug	Nein	Den vollen Verkehrswert	Sie ohnehin kleiner wohnen möchten
Verkauf mit Wohnrecht	Ja, selbst bewohnen	Verkehrswert abzüglich Wohnrechtswert	Sie das vertraute Zuhause behalten wollen
Verkauf mit Nutzniessung	Ja, auch vermieten	Verkehrswert abzüglich Nutzniessungswert	Sie zusätzlich Mieteinnahmen brauchen
Teilverkauf	Ja, meist über eine Nutzniessung	Den Erlös für den verkauften Anteil	Sie nur einen Teil des Kapitals benötigen
Verkauf in der Familie	Je nach Vereinbarung	Frei verhandelbar, oft unter Verkehrswert	Die Immobilie in der Familie bleiben soll

Die Reihenfolge ist in allen fünf Fällen gleich: zuerst den Verkehrswert kennen, dann das Modell wählen. Wer zuerst das Modell wählt, kann nicht beurteilen, was er dafür aufgibt.

Wohnrecht und Nutzniessung - die Grundlagen

Sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung sind sogenannte Dienstbarkeiten nach Schweizer Recht (ZGB Art. 745 ff. bzw. Art. 776 ff.). Sie werden im Grundbuch eingetragen und berechtigen eine Person, eine Immobilie zu nutzen, ohne deren Eigentümerin oder Eigentümer zu sein. Der entscheidende Punkt: Beide Rechte bleiben auch nach einem Verkauf bestehen. Der Käufer übernimmt die Liegenschaft also mitsamt der eingetragenen Belastung.

Was ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht gibt der berechtigten Person das Recht, eine Immobilie (oder Teile davon) selbst zu bewohnen. Es ist höchstpersönlich, das heisst, es kann weder übertragen noch vererbt werden. Eine Vermietung an Dritte ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht gestattet. Das Wohnrecht erlischt spätestens mit dem Tod der berechtigten Person.

Typisches Beispiel: Ein Ehepaar (beide 72 Jahre alt) verkauft das Einfamilienhaus an die Tochter, lässt sich aber ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. So bleibt das Paar im Haus wohnen, während die Tochter bereits Eigentümerin wird.

Was ist eine Nutzniessung?

Die Nutzniessung geht weiter als das Wohnrecht. Die berechtigte Person darf die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten - ohne Zustimmung des Eigentümers. Im Gegenzug trägt der Nutzniesser in der Regel die laufenden Unterhaltskosten. Die Nutzniessung kann lebenslang oder befristet vereinbart werden, darf gemäss ZGB aber nicht länger als 100 Jahre dauern.

Typisches Beispiel: Ein alleinstehender Eigentümer (68) verkauft sein Mehrfamilienhaus, behält sich aber die Nutzniessung vor. Er bewohnt eine Wohnung selbst und vermietet die übrigen Einheiten weiterhin - die Mietzinseinnahmen fliessen an ihn.

Wohnrecht vs. Nutzniessung: Die wichtigsten Unterschiede auf einen Blick

Kriterium	Wohnrecht	Nutzniessung
Selbst bewohnen	Ja	Ja
Vermieten an Dritte	Nur mit Zustimmung des Eigentümers	Ja, ohne Zustimmung
Mieteinnahmen	Keine (bzw. nur bei Sondervereinbarung)	Gehören dem Nutzniesser
Übertragbar	Nein (höchstpersönlich)	Ausübung übertragbar, Recht selbst nicht
Unterhaltspflicht	Gewöhnlicher Unterhalt	Gewöhnlicher Unterhalt
Grundbucheintrag	Ja	Ja
Erlöschen	Tod der berechtigten Person	Tod oder vereinbartes Enddatum

Was ist ein Teilverkauf mit Wohnrecht?

Beim Teilverkauf geben Sie nur einen Anteil Ihrer Immobilie ab, in der Regel höchstens die Hälfte, und behalten sich an der ganzen Liegenschaft eine Nutzniessung vor. Sie erhalten den Kaufpreis für den verkauften Anteil sofort, bleiben Miteigentümerin oder Miteigentümer und wohnen weiter wie bisher. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie dem Käufer ein laufendes Nutzungsentgelt.

Der Unterschied zum Verkauf mit Wohnrecht: Sie geben nicht das ganze Eigentum ab, sondern nur einen Teil. Dafür zahlen Sie laufend, statt den Erlös einmalig zu mindern.

Prüfen Sie vor einem Teilverkauf diese sechs Punkte:

• Nutzungsentgelt über die ganze Wohndauer. Rechnen Sie das monatliche Entgelt auf die erwarteten Jahre hoch und stellen Sie die Summe dem Sofort-Erlös gegenüber.
• Anpassungsklauseln. Klären Sie, ob und wie oft der Käufer das Entgelt erhöhen darf.
• Wertsteigerung. Ein späterer Wertzuwachs fällt anteilig dem Käufer zu, nicht Ihnen allein.
• Kosten beim späteren Gesamtverkauf. Viele Anbieter verlangen dann ein zusätzliches Entgelt oder sichern sich einen Mindesterlös zu.
• Unterhalt und Nebenkosten. Halten Sie schriftlich fest, wer welche Reparaturen trägt.
• Die Alternative. Vergleichen Sie immer mit einer Aufstockung der Hypothek und mit einem Verkauf innerhalb der Familie.

Der Teilverkauf verschafft schnell Liquidität, ist aber über viele Jahre gerechnet oft das teuerste der fünf Modelle. Entscheidend ist nicht der Betrag, den Sie heute erhalten, sondern was nach zehn oder fünfzehn Jahren Nutzungsentgelt davon übrig bleibt. Lassen Sie sich die Gesamtrechnung vom Anbieter schriftlich geben und von einer unabhängigen Fachperson prüfen.

Kann ich mein Haus an die Bank verkaufen und wohnen bleiben?

Nein. Schweizer Banken kaufen keine selbstbewohnten Wohnhäuser, um sie den bisherigen Eigentümern zurückzuvermieten. Wer danach sucht, verfolgt in der Regel eines von zwei Zielen: Kapital aus der Immobilie lösen, ohne auszuziehen, oder die Hypothek im Alter aufstocken.

Kapital lösen, ohne auszuziehen: Dafür sind Wohnrecht, Nutzniessung und Teilverkauf da. Käufer sind dann Private, Familienangehörige oder spezialisierte Anbieter, nicht die Hausbank.

Hypothek aufstocken: Hier entscheidet die Tragbarkeitsrechnung der Bank. Sie rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt, und stellt die so errechneten Kosten Ihrem Einkommen gegenüber. Nach der Pensionierung sinkt das Einkommen auf Rente und Kapitalbezüge. Genau deshalb scheitern viele Aufstockungen im Alter, obwohl die Immobilie längst abbezahlt ist und viel wert ist. Die Immobilie ist nicht das Problem, das Einkommen ist es.

Wer eine Aufstockung bereits abgelehnt bekommen hat, findet in den drei Modellen oben die realistische Alternative. Mehr zur Hypothek beim Verkauf lesen Sie im Beitrag Hypothek ablösen oder verlängern.

Wie wirkt sich ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung auf den Verkaufspreis aus?

Ein zentraler Aspekt: Beide Rechte mindern den Verkehrswert der Immobilie. Denn der Käufer kann die Liegenschaft erst uneingeschränkt nutzen, wenn das Recht erlischt. Die Wertminderung wird in der Regel anhand folgender Faktoren berechnet:

• Alter der berechtigten Person (statistische Lebenserwartung)
• Mietwert der Immobilie (jährlicher Nutzungswert)
• Kapitalisierungsfaktor (abhängig von Zinssatz und Laufzeit)

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Angenommen, eine Liegenschaft hat einen Verkehrswert von CHF 1'200'000. Die 70-jährige Eigentümerin behält sich ein lebenslanges Wohnrecht vor. Der jährliche Mietwert beträgt CHF 36'000. Bei einer statistischen Restlebenserwartung von rund 17 Jahren und einem Kapitalisierungsfaktor von ca. 12,5 ergibt sich:

Wert des Wohnrechts: CHF 36'000 × 12,5 = CHF 450'000

Verkaufspreis (belastet): CHF 1'200'000 - CHF 450'000 = CHF 750'000

Der Käufer zahlt also deutlich weniger, erhält dafür aber eine Immobilie, die er erst in einigen Jahren frei nutzen kann. Die genaue Berechnung sollte immer durch eine professionelle Bewertung erfolgen.

Steuerliche Auswirkungen

Beim Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung gibt es steuerliche Besonderheiten, die Sie kennen sollten:

Grundstückgewinnsteuer: Der Verkaufserlös (abzüglich Anlagekosten und Wert des Wohnrechts/der Nutzniessung) unterliegt der kantonalen Grundstückgewinnsteuer. Da der Verkaufspreis tiefer ausfällt, kann auch die Steuerlast geringer sein.

Eigenmietwert: Wer ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung hat, muss in der Regel weiterhin den Eigenmietwert als Einkommen versteuern - obwohl die Person nicht mehr Eigentümerin ist.

Vermögenssteuer: Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts oder der Nutzniessung wird beim Berechtigten als Vermögen besteuert, nicht mehr die Liegenschaft selbst.

Die steuerlichen Regelungen variieren je nach Kanton erheblich. Eine Beratung durch eine Fachperson ist daher unerlässlich. Weitere Informationen zu verwandten Themen finden Sie auch in unserem Artikel zur Schenkung zu Lebzeiten.

Schritt für Schritt: So gehen Sie beim Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung vor

1. Persönliche Situation analysieren

Klären Sie zuerst, welches Modell zu Ihnen passt. Möchten Sie die Immobilie nur selbst bewohnen? Dann genügt ein Wohnrecht. Möchten Sie auch Mieteinnahmen erzielen? Dann ist die Nutzniessung die richtige Wahl.

2. Immobilie professionell bewerten lassen

Eine fundierte Bewertung ist die Basis für eine faire Preisfindung. Nur so lässt sich der Wert des einzutragenden Rechts korrekt berechnen und vom Verkehrswert abziehen.

3. Rechtliche Beratung einholen

Lassen Sie den Vertrag von einem Notar oder einer spezialisierten Anwältin aufsetzen. Folgende Punkte sollten klar geregelt sein:

• Umfang des Rechts (ganze Liegenschaft oder Teile?)

• Unterhaltspflichten (wer zahlt was?)

• Nebenkosten und Versicherungen

• Bedingungen für ein vorzeitiges Erlöschen

4. Grundbucheintrag sicherstellen

Das Wohnrecht oder die Nutzniessung muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Nur so ist das Recht gegenüber Dritten - also auch gegenüber einem neuen Eigentümer - geschützt.

5. Verkauf durchführen

Der eigentliche Verkaufsprozess unterscheidet sich nicht grundlegend von einem regulären Immobilienverkauf. Allerdings ist der Käuferkreis eingeschränkt, da nicht jeder Interessent eine belastete Liegenschaft erwerben möchte. Häufig findet der Verkauf innerhalb der Familie statt. Wie lange ein Verkauf typischerweise dauert, erfahren Sie in unserem Beitrag Wie lange dauert ein Immoverkauf?.

Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

Kein Grundbucheintrag: Ohne Eintrag ist das Recht bei einem Weiterverkauf nicht geschützt. Bestehen Sie immer auf die Eintragung.

Unklare Kostenregelung: Definieren Sie präzise, wer für Reparaturen, Versicherungen und Nebenkosten aufkommt. Beim Wohnrecht trägt der Eigentümer den ausserordentlichen Unterhalt, beim Nutzniessungsrecht der Nutzniesser den gewöhnlichen Unterhalt.

Fehlende steuerliche Planung: Lassen Sie sich vor dem Verkauf steuerlich beraten, um böse Überraschungen bei der Steuererklärung zu vermeiden.

Emotionale Entscheidungen: Gerade bei Verkäufen innerhalb der Familie können Konflikte entstehen. Eine neutrale Fachperson hilft, sachlich zu bleiben.

Für wen eignet sich dieses Modell besonders?

Der Verkauf mit Wohnrecht oder Nutzniessung ist vor allem für ältere Eigentümerinnen und Eigentümer interessant, die:

• Kapital für den Lebensabend freisetzen möchten

• die Liegenschaft innerhalb der Familie weitergeben wollen

• weiterhin im vertrauten Zuhause leben möchten

• die Erbschaftsplanung frühzeitig regeln wollen

Wer nur einen Teil des Kapitals braucht und den Rest der Immobilie behalten möchte, prüft zusätzlich den Teilverkauf weiter oben. Wer sich vertieft mit dem Thema Wohnen im Alter beschäftigen möchte, findet mehr im Artikel Bis 2040 fehlen 393'000 Wohnungen: Wohnen im Alter heute vorbereiten.

Fazit: Gut geplant ist halb verkauft

Ein Immobilienverkauf mit Wohnrecht, Nutzniessung oder als Teilverkauf vereint finanzielle Sicherheit und Wohnqualität im Alter. Entscheidend ist die Reihenfolge: zuerst der Verkehrswert, dann das Modell, dann die rechtliche und steuerliche Ausgestaltung. Wer umgekehrt vorgeht, kann nicht beurteilen, was er für das Wohnenbleiben aufgibt.

Die Bewertung Ihrer Immobilie erhalten Sie über avendo digital und kostenlos. Die Einschätzung Ihrer persönlichen Situation und die Begleitung durch den Verkauf übernimmt danach ein regionaler Experte aus dem avendo-Netzwerk.