Mieten oder Kaufen? Der grosse Vergleich für Ersteigentümer

Ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, zeigt nicht der Vergleich von Mietzins und Hypothekarzins. Wer ehrlich rechnet, zählt beim Kauf Zins, Nebenkosten von rund 1 Prozent des Kaufpreises und die Pflichtamortisation zusammen und berücksichtigt die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Im Rechenbeispiel liegen Miete und Eigentum beim laufenden Cashflow praktisch gleichauf. Kaufen lohnt sich als Faustregel erst ab acht bis zehn Jahren Haltedauer, weil rund 5 Prozent Transaktionskosten zuerst wieder hereingeholt werden müssen.

Die Miete wird wieder erhöht. Sie rechnen zum x-ten Mal durch, ob Kaufen nicht doch billiger wäre. Und landen, wie fast jeder, bei einem Vergleich, der schlicht falsch ist.

Mietzins gegen Hypothekarzins. Das ist die Rechnung, die die meisten im Kopf machen. Und genau diese Rechnung ist der Grund, warum so viele Ersteigentümer nach dem Kauf aus allen Wolken fallen. Nicht weil Kaufen die falsche Entscheidung war. Sondern weil sie die falschen Zahlen verglichen haben.

Warum ist der übliche Vergleich falsch?

Wer mietet, zahlt einen Betrag im Monat. Fertig. Wer kauft, zahlt nicht nur Zins. Er zahlt Nebenkosten, er amortisiert, und er bindet sein Eigenkapital in Stein statt in Wertschriften. Drei Posten, die in den meisten Milchbüchlein-Rechnungen schlicht fehlen.

Und selbst der Zins wird falsch verglichen. Die Bank rechnet Ihre Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent, nicht mit dem, was Sie tatsächlich zahlen. Dazu später mehr, und dazu gibt es einen eigenen Beitrag zur Tragbarkeit. Aber für den ehrlichen Mieten-oder-Kaufen-Vergleich reicht die Tragbarkeitsrechnung allein nicht. Die zeigt nur, ob die Bank mitmacht. Nicht, ob sich der Kauf finanziell lohnt.

Welche drei Kosten fehlen in der Rechnung?

Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals. Sie stecken 200'000 Franken in eine Wohnung. Dieses Geld hätte an der Börse, im ETF, irgendwo sonst gearbeitet. Mit 3 Prozent Rendite sind das 6'000 Franken im Jahr, die Ihnen entgehen, einfach weil das Geld jetzt in Backstein liegt statt im Depot. Diese Zahl taucht in keiner Kaufpreis-Übersicht auf. Sie ist trotzdem real.

Die Nebenkosten. Unterhalt, Versicherung, Heizung, Reparaturen. Banken rechnen pauschal mit 1 Prozent des Kaufpreises pro Jahr. Bei einer Million Kaufpreis sind das 10'000 Franken, die bei der Miete im Mietzins schon drin sind und beim Eigentum separat anfallen. Manchmal mehr, wenn das Dach genau in Ihrem ersten Eigentumsjahr fällig wird.

Der Amortisationszwang. Den Teil der Hypothek über zwei Dritteln des Kaufpreises müssen Sie innerhalb von 15 Jahren zurückzahlen. Das ist kein Sparplan, den Sie pausieren können, wenn das Jahr knapp wird. Das ist eine gesetzliche Pflicht. Wie Sie das steuerlich optimal angehen, direkt oder indirekt, steht im Beitrag zu direkter und indirekter Amortisation.

Was ändert die Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029?

Hier kommt der Teil, den die meisten Vergleichsrechner im Netz noch gar nicht eingebaut haben. Der Bundesrat hat entschieden: Der Eigenmietwert fällt per 1. Januar 2029 weg, nachdem die Stimmbevölkerung im letzten Herbst klar Ja gesagt hat. Die Bergkantone wollten 2030, sie haben sich nicht durchgesetzt.

Was das konkret heisst. Sie versteuern künftig keinen fiktiven Mietwert mehr auf Ihrer eigenen Wohnung. Das klingt nach einem Geschenk. Ist es nur teilweise. Im Gegenzug fällt der Unterhaltskostenabzug für selbstbewohntes Eigentum weg, auf Bundes- und Kantonsebene. Und der Schuldzinsenabzug gilt nur noch im Verhältnis zu vermietetem Vermögen, nicht mehr voll für die eigene Hypothek. Einzige Ausnahme: Ersterwerber bekommen einen zeitlich und betraglich begrenzten Abzug für Hypothekarzinsen. Für Sie als Erstkäufer ist das relevant, für alle anderen weniger.

Was heisst das für Ihre Kaufentscheidung heute? Wer eine hohe Hypothek mit entsprechend hohem Schuldzinsenabzug fährt, verliert nach 2029 einen Teil dieses Vorteils. Wer bisher stark auf Unterhalt abgezogen hat, renoviert besser vorher statt nachher. Und wer jetzt kauft, sollte den Systemwechsel nicht ignorieren, sondern in die langfristige Rechnung einpreisen. Das ist kein Grund, den Kauf zu verschieben. Es ist ein Grund, bei der Finanzierungsstruktur nicht nur auf heute zu schauen. Alle Details zum Systemwechsel stehen im Beitrag Eigenmietwert abgeschafft.

Ab wann lohnt sich Kaufen? Die Fünf-Jahres-Regel

Kaufen hat Fixkosten, die bei der Miete nicht existieren. Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch, Maklerprovision beim Verkauf. Zusammen schnell 5 Prozent des Kaufpreises, hin und wieder zurück. Was beim Kauf je nach Kanton anfällt, zeigt der Überblick zu den Nebenkosten beim Hauskauf.

Bei einer Million Kaufpreis sind das 50'000 Franken, die Sie allein für den Ein- und Ausstieg bezahlen. Diese Summe muss sich erst amortisieren, bevor Kaufen gegenüber Mieten überhaupt in die Gewinnzone kommt. Faustregel: Unter fünf Jahren Haltedauer lohnt sich Kaufen fast nie. Erst ab acht bis zehn Jahren spielt der Vergleich wirklich zu Ihren Gunsten, selbst bei steigenden Preisen. Wer in zwei Jahren beruflich wieder wegziehen könnte, sollte das nicht verdrängen, sondern einrechnen.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt zum Kaufen?

Die Nationalbank hält den Leitzins bei 0 Prozent, zehnjährige Festhypotheken liegen aktuell bei rund 1,5 bis 1,8 Prozent. Historisch günstig. Das ist die gute Nachricht für Käufer.

Die schlechte: Die Preise sind das auch nicht. In Zürich und Bern ist das Angebot so knapp, dass Käufer kaum verhandeln können, mehr dazu in unseren Marktberichten zu Zürich und Bern. Tiefe Zinsen und hohe Preise heben sich gegenseitig ungefähr auf. Wer glaubt, er kaufe gerade günstig ein, nur weil der Zins tief ist, hat die andere Seite der Gleichung vergessen.

Ein Rechenbeispiel, das beide Seiten ehrlich zeigt

Nehmen wir eine Eigentumswohnung für 1'000'000 Franken. Vergleichbare Mietobjekte kosten rund 2'800 Franken im Monat, also 33'600 Franken im Jahr.

Beim Kauf: 20 Prozent Eigenkapital, 200'000 Franken, Hypothek 800'000 Franken.

Posten beim Kauf	Berechnung	Pro Jahr
Effektiver Hypothekarzins	800'000 × 1,8 %	CHF 14'400
Nebenkosten	1 % des Kaufpreises	CHF 10'000
Pflichtamortisation	134'000 über 15 Jahre	CHF 8'933
Total Cashflow Kauf		CHF 33'333
Zum Vergleich: Miete	2'800 × 12	CHF 33'600

Auf den ersten Blick: praktisch gleich teuer wie Mieten. Der Unterschied liegt nicht im Cashflow, sondern darin, was mit dem Geld passiert. Die 8'933 Franken Amortisation landen nicht beim Vermieter, sondern bauen Ihr eigenes Vermögen auf. Dafür tragen Sie das Preisrisiko der Immobilie, und Ihre 200'000 Franken Eigenkapital erwirtschaften keine Rendite mehr anderswo, rund 6'000 Franken Opportunitätskosten im Jahr, die in keiner Grundbuchrechnung auftauchen.

Kaufen gewinnt hier nicht durch tiefere laufende Kosten. Es gewinnt, falls überhaupt, durch erzwungenes Sparen und durch Wertsteigerung der Immobilie selbst. Beides ist real. Beides ist auch nicht garantiert.

Können Sie sich den Kauf überhaupt leisten?

Alles oben ist Theorie, solange die Bank nicht mitspielt. Ihre Wohnkosten, gerechnet mit dem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent statt mit dem Marktzins, dürfen 33 Prozent Ihres Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Punkt, keine Verhandlungssache. Rechnen Sie das zuerst durch, mit dem Tragbarkeitsrechner, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, die Ihnen die Bank nie finanzieren wird.

Mieten oder Kaufen: Für wen lohnt sich was?

Kaufen lohnt sich, wenn Sie mindestens acht Jahre bleiben wollen, die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen reicht, und Sie bereit sind, Ihr Eigenkapital über Jahrzehnte in einer einzigen Immobilie zu binden statt breit gestreut zu investieren.

Mieten bleibt die bessere Wahl, wenn Sie beruflich oder privat noch nicht festgelegt sind, Ihr Eigenkapital lieber liquide und diversifiziert halten, oder schlicht keine Lust auf Heizungsausfälle am Sonntagabend haben.

Kaufen lohnt sich, wenn …	Mieten bleibt besser, wenn …
Sie mindestens acht Jahre bleiben wollen	Sie beruflich oder privat noch nicht festgelegt sind
die Tragbarkeit auch bei steigenden Zinsen reicht	Sie Ihr Eigenkapital liquide und diversifiziert halten wollen
Sie Ihr Eigenkapital über Jahrzehnte in einer Immobilie binden wollen	Sie keine Lust auf Heizungsausfälle am Sonntagabend haben

Beides ist eine legitime Entscheidung. Nur sollten Sie sie mit den echten Zahlen treffen, nicht mit dem Vergleich von zwei Beträgen, die monatlich aufs Konto gehen.