Maklerprovision in der Schweiz: Wie viel kostet ein Immobilienmakler wirklich?

Die Maklerprovision in der Schweiz beträgt üblicherweise 2 bis 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises. Bezahlt wird sie von der verkaufenden Partei, und zwar erst, wenn der Kaufvertrag dank dem Makler zustande gekommen ist. Bei einem Haus für CHF 1'000'000 sind das CHF 20'000 bis CHF 30'000. Der Satz ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern Verhandlungssache.

Dieser Artikel zeigt, wovon die Höhe abhängt, was im Maklervertrag stehen muss, was beim Mindestpreis gilt und wo Sie Verhandlungsspielraum haben.

Wie hoch ist die übliche Maklerprovision in der Schweiz?

Üblich sind 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises. Das hat das Steuergericht des Kantons Basel-Landschaft in einem Entscheid vom 29. September 2023 festgehalten. Für gängige Objekte mit durchschnittlichem Aufwand nennt es rund 2 Prozent, für schwer verkäufliche Objekte 3 Prozent als Obergrenze (Quelle: Steuergericht BL, Steuerpraxis 2024).

Der Satz sinkt mit steigendem Preis. Der Aufwand eines Maklers wächst nicht im gleichen Mass wie der Verkaufspreis. Das Gericht spricht darum von einer degressiven Bandbreite, also einem Satz, der bei höheren Preisen tiefer liegt. Als Beispiel zitiert es einen Fall, in dem 1,5 Prozent bei einem Verkaufserlös von CHF 14,5 Millionen als üblich galten.

Objekt und Lage	Typischer Satz	Begründung
Gefragte Wohnung oder gefragtes Haus, hoher Preis	eher 2 % oder tiefer	Wenig Vermarktungsaufwand im Verhältnis zum Preis
Durchschnittliches Einfamilienhaus oder Wohnung	2 bis 3 %	Üblicher Aufwand für Vermarktung und Verhandlung
Schwer verkäufliches Objekt (Lage, Zustand, Spezialnutzung)	bis 3 %, im Einzelfall darüber	Lange Vermarktung, viel Aufwand

Klären Sie ausserdem, ob der vereinbarte Satz inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer gilt. Bei einem mehrwertsteuerpflichtigen Maklerbüro kommen sonst 8,1 Prozent auf die Provision dazu.

Was kostet ein Makler in Franken? Ein Rechenbeispiel

Die Provision berechnet sich auf dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis, nicht auf dem Angebotspreis. Die Tabelle zeigt die Spanne von 2 bis 3 Prozent für typische Verkaufspreise.

Verkaufspreis	Provision 2 %	Provision 2,5 %	Provision 3 %
CHF 600'000	CHF 12'000	CHF 15'000	CHF 18'000
CHF 1'000'000	CHF 20'000	CHF 25'000	CHF 30'000
CHF 1'500'000	CHF 30'000	CHF 37'500	CHF 45'000
CHF 2'000'000	CHF 40'000	CHF 50'000	CHF 60'000

Beträge ohne Mehrwertsteuer. Ob der Satz Ihres Objekts eher unten oder oben in der Spanne liegen sollte, hängt vom Marktwert und der Nachfrage ab. Eine erste Einschätzung des Werts erhalten Sie kostenlos mit der Online-Schnellbewertung.

Wer bezahlt die Maklerprovision?

In der Schweiz bezahlt in der Regel die verkaufende Partei die Maklerprovision, weil sie den Makler beauftragt hat. Eine gesetzliche Teilung mit der Käuferschaft wie in Deutschland gibt es nicht. Lässt sich ein Makler zusätzlich von der Käuferschaft bezahlen, obwohl das gegen Treu und Glauben verstösst, verliert er seinen Lohn gegenüber Ihnen ganz (Art. 415 OR).

Fällig wird die Provision erst, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Bei einer Immobilie ist das die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags. Ist der Kauf an eine aufschiebende Bedingung geknüpft, etwa an eine Baubewilligung, wird die Provision erst fällig, wenn die Bedingung eintritt (Art. 413 Abs. 2 OR).

Die Provision lohnt sich auch bei der Steuer: Die übliche Maklerprovision gilt bei der Grundstückgewinnsteuer als abziehbare Verkaufskosten. Der Kanton Basel-Landschaft lässt den Abzug in der Praxis bis 3 Prozent zu, andere Kantone regeln die Grenze selbst. Wie die Grundstückgewinnsteuer berechnet wird, erklärt der Artikel Steuern beim Hausverkauf in der Schweiz.

Ist die Maklerprovision gesetzlich geregelt?

Die Höhe der Maklerprovision ist in der Schweiz nicht gesetzlich festgelegt. Das Obligationenrecht regelt den Maklervertrag in den Artikeln 412 bis 418 OR nur im Grundsatz: wann der Lohn verdient ist, wann er verfällt und wann ein Gericht ihn kürzen darf.

Die wichtigste Schranke steht in Art. 417 OR. Ist für die Vermittlung eines Grundstückkaufs ein unverhältnismässig hoher Maklerlohn vereinbart, kann ein Gericht ihn auf Antrag auf einen angemessenen Betrag herabsetzen. In der Praxis kommt das selten vor. Es zeigt aber, dass die Provision einen sachlichen Bezug zur Leistung haben muss.

Die übrigen Regeln kommen aus dem Auftragsrecht, denn der Maklervertrag untersteht im Allgemeinen den Vorschriften über den einfachen Auftrag (Art. 412 Abs. 2 OR). Daraus folgt vor allem das Kündigungsrecht, das weiter unten beschrieben ist.

Was muss im Maklervertrag stehen?

Ein Maklervertrag ist auch mündlich gültig. Für einen Immobilienverkauf sollten Sie ihn trotzdem schriftlich abschliessen, damit Satz, Leistungen und Kosten im Streitfall belegt sind. Diese Punkte gehören in jeden Vertrag:

Vertragspunkt	Worauf Sie achten sollten
Provisionssatz und Berechnungsbasis	Satz in Prozent des erzielten Verkaufspreises, inklusive oder exklusive Mehrwertsteuer
Mindestpreis	Tiefster Preis, zu dem der Makler anbieten darf, und was gilt, wenn Sie selbst tiefer verkaufen
Leistungsumfang	Bewertung, Fotos, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung, Begleitung bis zur Beurkundung
Nebenkosten	Welche Kosten auch ohne Verkauf anfallen, mit Obergrenze
Exklusivität	Ob nur dieser Makler verkaufen darf und ob Ihr eigener Käufer provisionsfrei bleibt
Laufzeit und Kündigung	Feste Dauer, zum Beispiel drei bis sechs Monate, und keine Strafzahlung bei Kündigung
Nachwirkung	Ob und wie lange eine Provision geschuldet ist, wenn ein vom Makler gebrachter Käufer nach Vertragsende kauft

Lesen Sie besonders die Klauseln zu Exklusivität und Nachwirkung genau. Sie entscheiden darüber, ob Sie die Provision auch dann bezahlen, wenn Sie den Käufer am Ende selbst gefunden haben.

Was bedeutet der Mindestpreis im Maklervertrag?

Der Mindestpreis ist der tiefste Preis, zu dem der Makler Ihre Immobilie anbieten oder einem Käufer zusagen darf. Er schützt Sie davor, dass ein Makler für einen schnellen Abschluss unter Wert verkauft. Leiten Sie den Mindestpreis aus einer fundierten Bewertung ab, nicht aus einem Wunschpreis.

Wichtig ist der Fall, in dem Sie später selbst ein tieferes Angebot annehmen. Der Lohn ist nach Art. 413 OR verdient, sobald der Kauf infolge der Tätigkeit des Maklers zustande kommt. Verkaufen Sie an einen vom Makler gebrachten Käufer, entfällt die Provision darum nicht automatisch, nur weil der Preis unter dem Mindestpreis liegt. Regeln Sie diesen Fall ausdrücklich im Vertrag.

Manche Verträge kombinieren den Mindestpreis mit einer Übererlös-Beteiligung: Der Makler erhält einen tieferen Grundsatz und zusätzlich einen Anteil an dem Betrag, den er über einem vereinbarten Zielpreis erzielt. So profitieren beide Seiten von einem besseren Preis. Legen Sie den Zielpreis realistisch fest, sonst wird die Beteiligung zur reinen Zusatzprovision.

Was kostet ein Maklervertrag, wenn das Haus nicht verkauft wird?

Bei einem reinen Erfolgshonorar kostet der Maklervertrag nichts, wenn kein Verkauf zustande kommt. Der Lohn entsteht erst mit dem Abschluss des Kaufvertrags (Art. 413 Abs. 1 OR).

Eine Ausnahme sind Aufwendungen. Hat Ihnen der Makler im Vertrag Ersatz für Aufwendungen zugesichert, etwa für Inserate, Fotos oder Besichtigungen, darf er diesen auch dann verlangen, wenn das Geschäft nicht zustande kommt (Art. 413 Abs. 3 OR). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts muss sich dieser Ersatz auf den effektiven Aufwand beschränken (Urteil 4C.43/2003). Verlangen Sie darum eine Obergrenze und eine Abrechnung mit Belegen.

Kann ich einen Maklervertrag vorzeitig kündigen?

Ja. Weil der Maklervertrag dem Auftragsrecht untersteht, kann er von beiden Seiten jederzeit beendet werden (Art. 404 Abs. 1 OR). Dieses Recht ist zwingend. Eine feste Laufzeit im Vertrag hindert Sie also nicht daran, früher auszusteigen.

Wer zur Unzeit kündigt, also ohne sachlichen Grund in einem ungünstigen Moment, muss dem anderen den dadurch entstandenen Schaden ersetzen (Art. 404 Abs. 2 OR). Eine Konventionalstrafe, die das Kündigungsrecht faktisch aushöhlt, ist nach dem Bundesgericht dagegen unzulässig (Urteil 4C.43/2003). Prüfen Sie bei einer Kündigung trotzdem die Nachwirkungsklausel, denn sie kann eine Provision auch nach Vertragsende auslösen.

Welche Vergütungsmodelle gibt es?

Neben der klassischen Provision in Prozent gibt es Festpreis- und Mischmodelle. Entscheidend ist, wie stark der Lohn des Maklers vom erzielten Preis abhängt.

Modell	So funktioniert es	Vorteil	Nachteil
Erfolgsprovision in Prozent	2 bis 3 % des Verkaufspreises, nur bei Abschluss	Makler hat Interesse an einem hohen Preis	Bei hohen Preisen hohe absolute Summe
Festpreis	Fixer Betrag, unabhängig vom Verkaufspreis	Kosten von Anfang an klar	Wenig Anreiz, den Preis zu steigern
Grundsatz plus Übererlös-Beteiligung	Tieferer Satz plus Anteil über einem Zielpreis	Belohnt einen besseren Preis gezielt	Funktioniert nur mit realistischem Zielpreis

Vergleichen Sie Modelle nie nur über den Satz. Ein tieferer Satz bringt nichts, wenn der Verkaufspreis um mehr sinkt, als Sie an Provision sparen. Bei einem Haus für CHF 1'000'000 entspricht ein halbes Prozent Provision CHF 5'000, ein um zwei Prozent tieferer Verkaufspreis dagegen CHF 20'000.

Wie verhandle ich die Maklerprovision?

Die Provision ist frei verhandelbar. Die besten Argumente liefert das Objekt selbst: Je gefragter die Lage und je höher der Preis, desto kleiner ist der Aufwand des Maklers im Verhältnis zur Provision.

1. Mehrere Offerten einholen: Vergleichen Sie mindestens drei Makler aus Ihrer Region. Wie Sie dabei vorgehen, zeigt die Checkliste für die Maklerwahl.
2. Satz und Leistung zusammen vergleichen: Fragen Sie konkret nach Fotos, Inseraten, Besichtigungen und Begleitung bis zur Beurkundung.
3. Mit dem Objekt argumentieren: Ein hoher Preis und eine gefragte Lage rechtfertigen einen Satz am unteren Ende der Spanne.
4. Nebenkosten begrenzen: Lassen Sie Kosten, die auch ohne Verkauf anfallen, mit einer Obergrenze festschreiben.
5. Laufzeit kurz halten: Drei bis sechs Monate genügen meist für eine erste Vermarktung. Wie lange ein Verkauf realistisch dauert, zeigt der Artikel Wie lange dauert ein Immobilienverkauf?.

Lohnt sich ein Makler überhaupt?

Ob sich ein Makler lohnt, hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Erfahrung und dem Objekt ab. Ein Makler übernimmt Bewertung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung und kennt in der Regel die lokale Käuferschaft. Für Sie zählt am Ende der Nettoerlös, also der Verkaufspreis abzüglich Provision.

Wer selbst verkaufen möchte, findet die einzelnen Aufgaben im Artikel Immobilie verkaufen: Ablauf in 10 Schritten. Die anderen Kosten eines Verkaufs, etwa Notar, Grundbuch und Steuern, kommen in beiden Fällen dazu.

Maklerangebote vergleichen mit avendo

avendo ist eine Plattform für Eigentümerinnen und Eigentümer, die verkaufen möchten. Über die Plattform erhalten Sie kostenlos und unverbindlich Vorschläge von Maklern aus Ihrer Region, passend zu Ihrer Immobilie. So vergleichen Sie Satz und Leistungen nebeneinander und entscheiden selbst, mit wem Sie arbeiten.

Fazit: Satz, Vertrag und Leistung zusammen prüfen

Die Maklerprovision in der Schweiz liegt üblicherweise bei 2 bis 3 Prozent des Verkaufspreises, bei hohen Preisen eher darunter. Sie bezahlen sie als Verkäuferin oder Verkäufer erst, wenn der Verkauf dank dem Makler zustande kommt. Entscheidend sind neben dem Satz die Vertragsklauseln: Mindestpreis, Nebenkosten, Exklusivität, Nachwirkung und Kündigung. Wer diese Punkte schriftlich regelt und mehrere Offerten vergleicht, bezahlt einen fairen Preis für eine passende Leistung.