Baurecht und Baurechtszins: Eigenheim ohne eigenes Land – lohnt sich das?

Baurecht heisst: Sie besitzen das Haus, aber nicht den Boden darunter. Der Grundeigentümer räumt Ihnen nach Art. 779 ff. ZGB das Recht ein, auf seinem Land zu bauen, meist für 30 bis 100 Jahre, und Sie zahlen dafür einen Baurechtszins. Der Kaufpreis fällt deutlich tiefer aus, weil Sie das Land nicht bezahlen. Dafür läuft der Baurechtszins auch dann weiter, wenn die Hypothek längst abbezahlt ist, er kann steigen, und je kürzer die Restlaufzeit, desto tiefer der Preis beim Verkauf.

Ein Haus kaufen, ohne den Boden darunter zu besitzen. Klingt nach einem schlechten Deal. Ist in der Schweiz seit Jahrzehnten gängige Praxis, und zwar nicht nur bei Genossenschaften und Gemeinden.

Baurecht heisst das Stichwort. Wer in Zürich, Basel oder in guten Lagen vieler anderer Gemeinden ein Eigenheim sucht, stolpert früher oder später darüber. Und steht dann vor der Frage, ob ein Haus auf fremdem Land wirklich eine gute Idee ist.

Was ist ein Baurecht?

Rechtlich ist das Baurecht in Art. 779 ff. ZGB geregelt. Der Grundeigentümer räumt einer anderen Partei das Recht ein, auf seinem Boden zu bauen und das Gebäude zu nutzen. Der Boden bleibt, wo er ist: im Eigentum des Baurechtsgebers. Oft eine Gemeinde, eine Kirche, eine Stiftung oder eine Privatperson.

Für den Baurechtsnehmer zählt vor allem eine Form: das selbstständige und dauernde Baurecht. Es wird im Grundbuch als eigenes Grundstück mit eigenem Blatt eingetragen. Das macht es übertragbar, vererbbar und beleihbar, fast wie normales Eigentum. Die Alternative, das unselbstständige Baurecht als Personaldienstbarkeit, ist an eine bestimmte Person gebunden und weder verkäuflich noch vererbbar, sofern nichts anderes vereinbart wurde. In der Praxis spielt fast nur die selbstständige Variante eine Rolle.

	Selbstständiges und dauerndes Baurecht	Unselbstständiges Baurecht
Grundbuch	eigenes Grundstück mit eigenem Blatt	Personaldienstbarkeit
Übertragbar, vererbbar	ja	nein, sofern nichts anderes vereinbart
Beleihbar	ja	–
Bedeutung in der Praxis	der Normalfall	selten

Die Laufzeit liegt meist zwischen 30 und 100 Jahren. 100 Jahre ist die gesetzliche Obergrenze, eine Verlängerung um weitere 100 Jahre ist jederzeit möglich. Versprochen wird sie aber nie im Voraus.

Wie berechnet sich der Baurechtszins?

Eine fixe Formel gibt es nicht. Der Baurechtszins wird im Baurechtsvertrag frei ausgehandelt, meistens aber nach einem von drei Mustern.

Das traditionelle Modell: Landwert mal hypothekarischer Referenzzinssatz. Steigt der Referenzzinssatz, steigt der Zins. Einfach, aber mit Zinsänderungsrisiko für den Baurechtsnehmer.

Das Zürcher Modell: Der Gegenwert der künftigen Zinsen wird einmalig bei Vertragsabschluss bezahlt. Braucht entsprechend Eigenkapital oder eine zusätzliche Finanzierung, dafür ist die laufende Belastung danach tiefer.

Das Basler Modell: eine partnerschaftliche Formel, bei der Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer Ertrag und Risiko teilen. Baurechtszins gleich Nettoertrag mal Landwert, geteilt durch die Summe aus Land- und Gebäudewert.

Modell	Berechnung	Was es für Sie bedeutet
Traditionell	Landwert × hypothekarischer Referenzzinssatz	einfach, aber Zinsänderungsrisiko
Zürcher Modell	Gegenwert der künftigen Zinsen, einmalig bei Vertragsabschluss	braucht Eigenkapital, danach tiefere laufende Belastung
Basler Modell	Nettoertrag × Landwert ÷ (Landwert + Gebäudewert)	Ertrag und Risiko werden geteilt

Dazu kommen Anpassungsklauseln. An den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt, an den Referenzzinssatz, oder an eine Neubewertung des Landes alle paar Jahre. Genau hier liegt das eigentliche Risiko. Der Baurechtszins von heute sagt wenig darüber aus, was Sie in 20 Jahren zahlen.

Welche Vorteile hat ein Eigenheim im Baurecht?

Der offensichtliche Pluspunkt: Der Kaufpreis fällt deutlich tiefer aus, weil Sie das Land nicht bezahlen. Weniger Eigenkapital nötig, weniger Hypothek, und plötzlich sind Lagen erschwinglich, die sonst ausser Reichweite wären. Gerade in Städten mit knappem Bauland ist das oft der einzige realistische Weg zum Eigenheim. Wie viel Eigenkapital Sie für einen Kauf grundsätzlich brauchen, zeigt der Beitrag zur Finanzierung beim Hauskauf.

Der Haken: Der Baurechtszins läuft trotzdem, Jahr für Jahr, auch wenn die Hypothek längst abbezahlt ist. Und er kann steigen, ohne dass Sie etwas dagegen tun können. Banken rechnen die Tragbarkeit deshalb inklusive Baurechtszins, nicht nur mit der Hypothekarbelastung. Wie die Tragbarkeitsrechnung funktioniert, erklärt der Beitrag Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Mit dem Tragbarkeitsrechner setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein.

Was passiert beim Verkauf oder Vererben?

Hier zeigt sich der eigentliche Unterschied zu normalem Grundeigentum. Ein Baurecht mit 60 Jahren Restlaufzeit verkauft sich ordentlich. Eines mit 12 Jahren Restlaufzeit nicht, denn jede Bank rechnet den Heimfall mit ein, bevor sie eine Hypothek spricht.

Heimfall bedeutet: Bei Vertragsende fällt das Gebäude von Gesetzes wegen an den Grundeigentümer zurück. Dafür schuldet er eine Heimfallentschädigung, üblich sind 70 bis 80 Prozent des künftigen Zustandswertes. Nicht 100 Prozent. Diese Differenz ist eingepreist, ob es Ihnen passt oder nicht.

Dazu kommt ein gesetzliches Vorkaufsrecht: Verkauft der Landeigentümer das Grundstück, haben Sie als Baurechtsnehmer als Erster das Recht, es zu kaufen. Umgekehrt hat der Baurechtsgeber ein Vorkaufsrecht am Baurecht selbst. Beides lässt sich vertraglich einschränken, was die Details im Vertrag umso wichtiger macht.

Wie wird ein Baurecht besteuert?

Steuerlich ist die Einräumung eines Baurechts keine Handänderung. Keine Grundstückgewinnsteuer, keine Handänderungssteuer, weder bei der Einräumung noch beim Heimfall. Der laufende Baurechtszins dagegen gilt beim Empfänger als steuerbares Einkommen. Welche Gebühren und Steuern beim normalen Hauskauf je nach Kanton anfallen, zeigt der Überblick zu den Nebenkosten beim Hauskauf.

Für wen lohnt sich ein Baurecht?

Baurecht passt zu allen, die eine bestimmte Lage unbedingt wollen und sonst nicht hinkämen. Zu Familien mit begrenztem Eigenkapital, die lieber heute mit tieferem Einstieg bauen als in zehn Jahren auf den perfekten Moment warten.

Es passt weniger zu allen, die ihr Haus als Altersvorsorge oder als Erbe mit maximalem Wert planen. Wer in 20 Jahren verkaufen will, verkauft ein schrumpfendes Gut. Je kürzer die Restlaufzeit, desto tiefer der Preis, den der Markt bezahlt.

Baurecht passt …	Baurecht passt weniger …
wenn Sie eine bestimmte Lage unbedingt wollen und sonst nicht hinkämen	wenn das Haus Ihre Altersvorsorge sein soll
für Familien mit begrenztem Eigenkapital	wenn Sie ein Erbe mit maximalem Wert planen
wenn Sie lieber heute mit tieferem Einstieg bauen, statt auf den perfekten Moment zu warten	wenn Sie in 20 Jahren verkaufen wollen

Die Antwort hängt also nicht vom Baurecht an sich ab, sondern von Ihrem Zeithorizont. Wer das vor dem Kauf nicht durchrechnet, merkt es erst beim Verkauf. Dann ist es zu spät, um noch etwas zu ändern.