Der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum: Höhe, Pflichten und Streitfälle

Der Erneuerungsfonds ist die gemeinsame Rücklage einer Stockwerkeigentümergemeinschaft für Unterhalt, Reparatur und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile. Vorgeschrieben ist er nicht, geregelt wird er im Reglement. Als Faustregel gilt eine Einlage von mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr, solange das Fondskapital unter 6 Prozent dieses Werts liegt. Die Beiträge richten sich nach der Wertquote, und beim Verkauf geht der Fondsanteil ohne Ausgleich auf den Käufer über, ausser der Kaufvertrag regelt eine Rückvergütung.

Eine Liegenschaft mit 26 Eigentumswohnungen im Aargau. Das Dach ist am Ende, die Fassade auch. Kostenvoranschlag: 1,1 Millionen Franken. Im Erneuerungsfonds liegen 400'000.

Die Differenz zahlt niemand gern. Aber sie muss jemand zahlen, und zwar sofort, per Sonderbeitrag, nach Wertquote. Genau dieses Szenario spielt sich in der Schweiz ständig ab. Studien aus der Agglomeration Luzern zeigen: Im Schnitt legen Stockwerkeigentümergemeinschaften jährlich 0,25 Prozent des Gebäudeversicherungswerts zurück. Empfohlen werden mindestens 0,8 Prozent, nur für den Werterhalt. Die Fachleute, die solche Fonds prüfen, sprechen offen von „mehrheitlich unterdotiert“. Kein Einzelfall. Der Normalzustand.

Was ist der Erneuerungsfonds im Stockwerkeigentum?

Das Gesetz schreibt den Erneuerungsfonds nicht vor. Das ZGB erwähnt ihn in Art. 712l nur als Beispiel für das Vermögen der Gemeinschaft, mehr nicht. Trotzdem hat praktisch jede Stockwerkeigentümergemeinschaft einen, weil es ohne schlicht nicht funktioniert. Wer soll das neue Dach bezahlen, wenn jeder Eigentümer erst im Ernstfall zur Kasse gebeten wird? Also wird vorgesorgt. Das Reglement der Gemeinschaft hält das in aller Regel verbindlich fest.

Der Fonds gehört nicht Ihnen persönlich. Er gehört der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer als solcher. Sie haben daran einen Anteil im Verhältnis Ihrer Wertquote, aber keinen direkten Zugriff und schon gar keinen Anspruch auf Auszahlung. Das Geld ist zweckgebunden für Unterhalt, Reparatur und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile. Nicht für die laufende Verwaltung, nicht für Ihre private Sanierung im Innern Ihrer eigenen vier Wände.

Wie hoch sollte der Erneuerungsfonds sein?

Als Faustregel gilt: mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr, solange das Fondskapital unter 6 Prozent dieses Werts liegt. Bei älteren oder technisch anspruchsvollen Liegenschaften, mit Lift, Tiefgarage oder Wärmepumpe, darf es mehr sein.

Klingt nach Buchhalterkram. Ist aber die einzige Zahl, die zählt, wenn in zehn Jahren das Dach dran ist. Eine Gemeinschaft, die bei 0,25 Prozent einzahlt, baut strukturell eine Finanzierungslücke auf. Jahr für Jahr, unbemerkt, bis die Heizung ausfällt oder die Fassade bröckelt und plötzlich alle gleichzeitig zahlen müssen. Nicht gestaffelt über Jahrzehnte, sondern auf einen Schlag.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte deshalb nicht nur den Kaufpreis prüfen, sondern die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und den aktuellen Fondsstand im Verhältnis zum Gebäudeversicherungswert. Ein tiefer Fonds bei einer alten Liegenschaft ist keine Fussnote. Das ist eine versteckte Nachzahlung, die auf Sie wartet. Weitere typische Fallen beim Wohnungskauf zeigt der Beitrag zu den Stolpersteinen im Stockwerkeigentum.

Wer zahlt ein und wer entscheidet?

Die Beiträge verteilen sich nach Wertquote, nicht nach Fläche, nicht nach Nutzung, nicht nach Sympathie. Wer eine grössere Wohnung hat, zahlt mehr. So einfach, so unbestritten.

Über die Höhe der Beiträge und die Verwendung des Fonds entscheidet die Eigentümerversammlung. Für normale werterhaltende Massnahmen reicht das übliche Mehr. Für Sanierungen, die den Wert der Liegenschaft steigern, braucht es die Mehrheit der Eigentümer und zusätzlich die Mehrheit nach Wertquoten.

Massnahme	Nötige Mehrheit in der Eigentümerversammlung
Werterhaltende Massnahmen	übliches Mehr
Wertsteigernde Sanierungen	Mehrheit der Eigentümer und Mehrheit nach Wertquoten

Zwei Mehrheiten, die sich nicht automatisch decken. Genau hier beginnen die meisten Konflikte: Wer eine kleine Wohnung besitzt, hat zwar eine Stimme wie jeder andere, aber eine kleinere Wertquote. Bei einer teuren Sanierung kann das zu einer Pattsituation werden, in der formal zwei verschiedene Mehrheiten gegeneinander ausgespielt werden. Welche weiteren Konflikte in Stockwerkeigentümergemeinschaften typisch sind, zeigt der Überblick zu Rechten, Pflichten und Konflikten im Stockwerkeigentum.

Was passiert beim Verkauf mit dem Erneuerungsfonds?

Jetzt wird es interessant, und zwar für jeden, der eine Stockwerkeigentumswohnung verkauft oder kauft. Der Verkäufer hat keinen gesetzlichen Anspruch auf Rückerstattung seiner Fondsbeiträge. Null. Egal, wie viel er über die Jahre eingezahlt hat. Der Anteil am Fonds geht mit der Einheit auf den Käufer über, einfach so, ohne Ausgleich.

Das überrascht viele Verkäufer, die glauben, ihr eingezahltes Guthaben sei irgendwie „ihr Geld“. Ist es nicht. Will der Verkäufer trotzdem etwas vom Käufer zurück, muss das ausdrücklich im Kaufvertrag vereinbart werden. Eine Rückvergütungsklausel. Ohne diese Klausel bleibt der volle Fondsanteil beim Käufer, bezahlt hat ihn faktisch der Verkäufer über Jahre.

Umgekehrt sollte jeder Käufer vor der Unterschrift prüfen, ob der Verkäufer seine laufenden Beiträge an die Gemeinschaft bezahlt hat. Für ausstehende Beiträge kann die Gemeinschaft ein gesetzliches Pfandrecht auf der Stockwerkeinheit errichten lassen. Das Pfandrecht klebt an der Sache, nicht an der Person. Wer das vor dem Kauf nicht abklärt, erbt im schlimmsten Fall die Schulden des Vorbesitzers.

Ihre Rolle	Worauf Sie achten müssen
Verkäufer	kein gesetzlicher Anspruch auf Rückerstattung – Rückvergütungsklausel im Kaufvertrag vereinbaren
Käufer	prüfen, ob der Verkäufer seine Beiträge bezahlt hat – für Ausstände droht ein Pfandrecht auf der Einheit

Wie der Wohnungsverkauf insgesamt reibungslos gelingt, lesen Sie im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen.

Ob mit oder ohne Rückvergütung: Wer verkauft, sollte zuerst wissen, was die Wohnung heute wert ist. Mit der avendo Schnellbewertung sehen Sie es in wenigen Minuten.

Kann man den Erneuerungsfonds von den Steuern abziehen?

Einzahlungen in den Erneuerungsfonds sind in den meisten Kantonen und beim Bund steuerlich als Liegenschaftsunterhalt abzugsfähig, solange der Fonds ausschliesslich für Unterhalt, Reparatur und Erneuerung verwendet wird. So weit, so bekannt.

Weniger bekannt: Das Bundesgericht hat 2024 entschieden, dass der Preisanteil, den ein Käufer beim Erwerb einer Wohnung für das bereits bestehende Fondsguthaben mitbezahlt, keine abzugsfähigen Unterhaltskosten darstellt. Sie kaufen sich mit dem Kaufpreis quasi in einen bestehenden Fonds ein. Dieser Teil des Kaufpreises zählt steuerlich als Anlagekosten, nicht als Unterhalt. Wer das nicht weiss und munter alles vom steuerbaren Einkommen abziehen will, bekommt vom Steueramt eine klare Antwort. Eine unangenehme.

Was sollten Sie konkret tun?

Als Käufer: Verlangen Sie vor jedem Kauf den aktuellen Fondsstand und die letzten Versammlungsprotokolle. Rechnen Sie den Fonds gegen den Gebäudeversicherungswert, nicht gegen den Kaufpreis. Wer gerade auf der Suche ist, findet die aktuellen Eigentumswohnungen auf avendo.

Als Verkäufer: Regeln Sie eine Rückvergütung im Kaufvertrag, wenn Sie Ihren Fondsanteil nicht kampflos hergeben wollen.

Als Eigentümer in einer bestehenden Gemeinschaft: Stimmen Sie realistischen Beiträgen zu, auch wenn es wehtut. 0,25 Prozent heute sind Sonderbeiträge in zehn Jahren, meist genau dann, wenn Sie das Geld am wenigsten übrig haben.

Ein unterdotierter Erneuerungsfonds ist kein Buchhaltungsdetail. Das ist eine Rechnung, die garantiert kommt. Nur der Zeitpunkt ist offen.