Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz kaufen: Lex Koller, Zweitwohnungsgesetz und Kontingente

Wer in der Schweiz eine Ferienwohnung oder einen Zweitwohnsitz kaufen will, muss zwei unabhängige Regelwerke bestehen. Die Lex Koller regelt, wer kaufen darf: Personen im Ausland brauchen eine Bewilligung, und dafür gibt es landesweit 1500 Kontingente pro Jahr. Das Zweitwohnungsgesetz regelt, ob gebaut werden darf: In Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen entstehen, für Schweizer wie für Ausländer. EU- und EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz sowie Inhaber eines C-Ausweises sind Schweizern gleichgestellt.

Ein Chalet in Graubünden. Eine Wohnung am Genfersee. Der Traum ist einfach. Das Gesetz nicht.

Wer in der Schweiz eine Ferienwohnung oder einen Zweitwohnsitz kaufen will, stösst auf zwei komplett unabhängige Regelwerke. Beide müssen Ja sagen, bevor der Notar überhaupt einen Termin macht. Das eine fragt, wer Sie sind. Das andere fragt, wo das Haus steht. Beide können den Kauf stoppen, und zwar völlig unabhängig voneinander.

Das eine heisst Lex Koller und betrifft nur Personen im Ausland. Das andere heisst Zweitwohnungsgesetz und betrifft alle, Schweizer wie Ausländer. Wer die beiden verwechselt, verliert Zeit. Manchmal auch das Objekt.

Was ist der Unterschied zwischen Zweitwohnsitz und Ferienwohnung?

Erst die Begriffe, sonst reden wir aneinander vorbei.

Ein Zweitwohnsitz ist eine Wohnung, die nicht Ihr steuerlicher und zivilrechtlicher Hauptwohnsitz ist. Das kann die Ferienwohnung in Zermatt sein. Es kann aber auch die Stadtwohnung sein, die Sie unter der Woche für den Job nutzen, während die Familie im Aargau lebt. Rechtlich ist das derselbe Fall. Wie Zweitwohnungen steuerlich behandelt werden, zeigt der Beitrag zum Eigenmietwert bei Zweitwohnungen.

Eine Ferienwohnung im Sinn von Lex Koller ist enger gefasst: eine Wohnung in einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort, die Sie selbst periodisch nutzen, nicht ganzjährig vermieten. Für diesen speziellen Fall gibt es eine eigene Bewilligungskategorie mit eigenen Kontingenten. Dazu gleich mehr.

Wichtig zum Merken: Das Zweitwohnungsgesetz regelt, ob überhaupt gebaut werden darf. Lex Koller regelt, wer kaufen darf. Zwei verschiedene Fragen, zwei verschiedene Antworten, zwei verschiedene Behörden.

	Lex Koller	Zweitwohnungsgesetz
Regelt	wer kaufen darf	ob gebaut werden darf
Betrifft	nur Personen im Ausland	alle, Schweizer wie Ausländer
Kern	Bewilligungspflicht und Kontingente	20-Prozent-Grenze für Zweitwohnungen
Gilt seit	1983	Januar 2016 (Zweitwohnungsinitiative 2012)

Wer braucht eine Lex-Koller-Bewilligung?

Lex Koller, offiziell das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, existiert seit 1983. Der Grundgedanke hat sich nie geändert: Die Schweiz will nicht, dass ihr Boden im grossen Stil ins Ausland abfliesst.

Bewilligungspflichtig sind Staatsangehörige ausländischer Staaten mit Wohnsitz im Ausland, Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung C und juristische Personen mit Sitz ausserhalb der Schweiz.

Nicht bewilligungspflichtig, und das überrascht viele: EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz sind Schweizern gleichgestellt. Ebenso Drittstaatsangehörige mit C-Ausweis. Wer also seit Jahren in Zürich arbeitet und eine deutsche oder portugiesische Staatsangehörigkeit hat, kauft wie jeder Schweizer. Keine Bewilligung, kein Kontingent, keine Einschränkung.

Auch bewilligungsfrei: Erbschaften an gesetzliche Erben, Käufe unter Verwandten in auf- und absteigender Linie, und Käufe zwischen Ehe- oder eingetragenen Partnern. Und EU/EFTA-Grenzgänger dürfen ohne Bewilligung eine Zweitwohnung in der Region ihres Arbeitsorts erwerben.

Käufer oder Erwerb	Lex-Koller-Bewilligung nötig?
Ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland	ja
Drittstaatsangehörige ohne Niederlassungsbewilligung C	ja
Juristische Personen mit Sitz ausserhalb der Schweiz	ja
EU- und EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz	nein, Schweizern gleichgestellt
Drittstaatsangehörige mit C-Ausweis	nein
Erbschaften an gesetzliche Erben, Käufe unter Verwandten in auf- und absteigender Linie oder zwischen Ehe- und eingetragenen Partnern	nein
EU/EFTA-Grenzgänger, Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts	nein

Heisst im Klartext: Lex Koller trifft fast ausschliesslich echte Ausländer ohne Schweizer Bezug, die hier eine Ferienwohnung wollen. Genau für diesen Fall gibt es die Kontingente.

Wie viele Ferienwohnungen dürfen Ausländer pro Jahr kaufen?

Jedes Jahr werden landesweit 1500 Bewilligungen für den Erwerb von Ferienwohnungen und Apparthotel-Einheiten durch Personen im Ausland vergeben. Nicht mehr. Der Bund teilt dieses Kontingent auf die Kantone auf, die es zulassen.

Betroffen sind Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Schaffhausen kennt den Bewilligungsgrund nur für Apparthotel-Wohneinheiten. Die übrigen Kantone kennen ihn gar nicht, dort ist für Ausländer schlicht Endstation.

Graubünden erhält für 2026 unverändert 290 Kontingente, dazu kommen nicht ausgeschöpfte Einheiten aus dem Vorjahr. In der Praxis werden die kantonalen Kontingente seit Jahren nicht vollständig gebraucht. Das Kontingent ist also selten der eigentliche Flaschenhals. Die Lage schon eher.

Wer innerhalb des Kontingents kaufen will, braucht einen Standort in einem vom Kanton bezeichneten Fremdenverkehrsort. Dazu gelten feste Flächenlimiten: Die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 Quadratmeter nicht überschreiten, bei Häusern ist die Grundstücksfläche meist auf 1000 Quadratmeter gedeckelt. Das grosszügige Chalet mit Umschwung fällt da schnell raus.

Und die Nutzungsauflage ist strikt: Sie müssen die Wohnung selbst nutzen können, jederzeit. Eine ganzjährige Vermietung ist ausgeschlossen. Eine periodische Vermietung, etwa wenn Sie selbst nicht da sind, ist erlaubt. Wer die Wohnung faktisch als reine Renditeanlage betreiben will, bekommt die Bewilligung so nicht.

Bedingung	Regel
Kontingent	landesweit 1500 Bewilligungen pro Jahr für Ferienwohnungen und Apparthotel-Einheiten
Beispiel Graubünden 2026	290 Einheiten, plus nicht ausgeschöpfte Einheiten aus dem Vorjahr
Standort	vom Kanton bezeichneter Fremdenverkehrsort
Nettowohnfläche	in der Regel höchstens 200 m²
Grundstücksfläche bei Häusern	meist höchstens 1000 m²
Nutzung	jederzeit selbst nutzbar; periodische Vermietung erlaubt, ganzjährige nicht

Was ist die Variante Apparthotel?

Eine zweite, weniger bekannte Möglichkeit: Wohneinheiten in Apparthotels. Auch das läuft über dasselbe Kontingent, mit einem Unterschied. Die Einheit muss dem Hotelbetreiber zur hotelmässigen Bewirtschaftung überlassen werden, mindestens in der Hauptsaison. Sie kaufen also nicht nur eine Wohnung, Sie kaufen sich in ein Betriebskonzept ein. Für alle, die ihre Ferienwohnung ohnehin die meiste Zeit vermieten würden, ist das oft die ehrlichere Lösung als ein Umgehungsversuch über die normale Ferienwohnungskategorie.

Was bedeutet die 20-Prozent-Grenze im Zweitwohnungsgesetz?

Jetzt zum zweiten Regelwerk, und das betrifft Sie auch dann, wenn Sie waschechter Schweizer Bürger sind.

Seit der Zweitwohnungsinitiative von 2012 gilt: In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. Das Gesetz dazu ist seit Januar 2016 in Kraft.

Aktuell liegen 331 Gemeinden über dieser Grenze, die meisten davon in den Alpen. Neun Gemeinden sind seit Kurzem neu dazugekommen, darunter Lostallo in Graubünden, Tenero-Contra und Muzzano im Tessin, Céligny am Genfersee und Moutier im Jura. Ein paar andere, etwa Nods und Schelten im Berner Jura, sind unter die Grenze gerutscht und dürfen wieder bauen. Das Bundesamt für Raumentwicklung prüft diese Anteile laufend, ab 2027 direkt gestützt auf das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister.

Für Sie als Käufer heisst das: Bevor Sie sich in ein bestimmtes Bergdorf verlieben, prüfen Sie den Zweitwohnungsanteil der Gemeinde. Liegt er über 20 Prozent, gibt es dort keine neuen Zweitwohnungsbaubewilligungen mehr, nur Ausnahmen. Eine bestehende Wohnung kaufen dürfen Sie trotzdem. Aber eine neue bauen oder eine bestehende Erstwohnung in eine Zweitwohnung umwandeln, meistens nicht.

Was hat sich 2024 gelockert?

Ganz so hart wie 2016 gedacht ist die Grenze inzwischen nicht mehr. Das Parlament hat im März 2024 eine Lockerung beschlossen, zurückgehend auf eine Initiative des Bündner Nationalrats Martin Candinas. Bestehende Liegenschaften in Gemeinden über 20 Prozent dürfen seither saniert oder durch einen Neubau ersetzt werden, auch wenn dabei neue Zweitwohnungen entstehen. Gebäude, die vor dem 11. März 2012 erstellt wurden, dürfen bei Abbruch und Neubau oder bei einer Sanierung sogar um bis zu 30 Prozent vergrössert werden.

Der Bundesrat wollte dabei durchsetzen, dass der neue Wohnraum als Erstwohnung genutzt werden muss. Das Parlament hat das abgelehnt. Für Eigentümer alter Chalets in überbauten Tourismusorten ist das eine gute Nachricht, für die einheimische Wohnbevölkerung eher nicht. Wer ein solches Objekt verkaufen will, findet Tipps im Beitrag zum Verkauf einer Ferienwohnung.

Welche Verschärfung ist geplant?

Und dann ist da noch die Lex Koller selbst, die gerade revidiert wird. Die Vernehmlassung dazu lief bis Juli 2026, das Geschäft liegt jetzt beim Parlament und ist noch nicht in Kraft.

Vorgesehen ist unter anderem, die Kontingente für Ferienwohnungen zu halbieren. Dazu kommen Verschärfungen beim Erwerb von Aktien kotierter Immobiliengesellschaften und bei Gewerbeliegenschaften für Drittstaatsangehörige. Der Widerstand ist breit: Der Verband der Berggebiete warnt, die Kontingente seien wegen des Zweitwohnungsgesetzes ohnehin kaum noch relevant, eine zusätzliche Kürzung treffe Tourismusinvestitionen, die gar nicht das eigentliche Problem seien. Die Mitte-Partei kritisiert die Schärfe des Eingriffs, einzelne kotierte Immobilienfirmen drohen gar mit einem Delisting, falls die Vorlage so kommt.

Was heisst das für Sie als Käufer heute? Solange nichts verabschiedet ist, gelten die aktuellen 1500 Einheiten. Planen Sie aber nicht mit ewiger Gültigkeit der heutigen Zahlen. Wer als Person im Ausland in den nächsten ein, zwei Jahren kaufen will, sollte das eher früher als später angehen.

Was müssen Sie vor dem Kauf klären?

Vier Fragen, die Sie beantworten müssen, bevor Sie überhaupt ein Angebot machen.

1. Bewilligung: Brauchen Sie als Käufer überhaupt eine Lex-Koller-Bewilligung, oder sind Sie als EU/EFTA-Bürger mit Schweizer Wohnsitz oder C-Ausweis ohnehin gleichgestellt?
2. Standort: Liegt der Kanton und die Gemeinde überhaupt auf der Liste der zugelassenen Fremdenverkehrsorte, falls eine Bewilligung nötig ist?
3. Zweitwohnungsanteil: Liegt der Zweitwohnungsanteil der Gemeinde über 20 Prozent, und wenn ja, ist das Objekt ein Neubau oder eine bestehende Wohnung?
4. Fläche und Nutzung: Passt die Fläche in die gesetzlichen Limiten, und ist eine reine Eigennutzung mit gelegentlicher Vermietung für Sie überhaupt der Plan, oder wollten Sie eigentlich eine Renditeliegenschaft?

Wer diese vier Fragen vor der Unterschrift klärt, erspart sich eine der teuersten Erfahrungen im Schweizer Immobilienmarkt: einen Kaufvertrag, der am Bewilligungsverfahren scheitert. Danach lässt sich nichts mehr reparieren. Nur neu anfangen. Wie ein Kauf in der Schweiz grundsätzlich abläuft, zeigt der Leitfaden Haus kaufen in der Schweiz in 10 Schritten.